{"id":15566,"date":"2022-01-10T14:11:55","date_gmt":"2022-01-10T14:11:55","guid":{"rendered":"https:\/\/wagnerundpartner.de\/verkehrswertgutachten\/"},"modified":"2023-02-02T18:33:12","modified_gmt":"2023-02-02T18:33:12","slug":"valuation-report-fair-market-value","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wagnerundpartner.de\/en\/valuation-report-fair-market-value\/","title":{"rendered":"Valuation report fair market value"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"15566\" class=\"elementor elementor-15566\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-afb771b elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"afb771b\" data-element_type=\"section\" data-settings=\"{&quot;background_background&quot;:&quot;classic&quot;}\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-background-overlay\"><\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-no\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-100 elementor-top-column elementor-element elementor-element-488ff11\" data-id=\"488ff11\" data-element_type=\"column\" data-settings=\"{&quot;background_background&quot;:&quot;classic&quot;}\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-bd6ff49 elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"bd6ff49\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<style>\/*! elementor - v3.10.2 - 29-01-2023 *\/\n.elementor-column .elementor-spacer-inner{height:var(--spacer-size)}.e-con{--container-widget-width:100%}.e-con-inner>.elementor-widget-spacer,.e-con>.elementor-widget-spacer{width:var(--container-widget-width,var(--spacer-size));--align-self:var(--container-widget-align-self,initial);--flex-shrink:0}.e-con-inner>.elementor-widget-spacer>.elementor-widget-container,.e-con-inner>.elementor-widget-spacer>.elementor-widget-container>.elementor-spacer,.e-con>.elementor-widget-spacer>.elementor-widget-container,.e-con>.elementor-widget-spacer>.elementor-widget-container>.elementor-spacer{height:100%}.e-con-inner>.elementor-widget-spacer>.elementor-widget-container>.elementor-spacer>.elementor-spacer-inner,.e-con>.elementor-widget-spacer>.elementor-widget-container>.elementor-spacer>.elementor-spacer-inner{height:var(--container-widget-height,var(--spacer-size))}<\/style>\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-086dd0f elementor-hidden-mobile elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"086dd0f\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<style>\/*! elementor - v3.10.2 - 29-01-2023 *\/\n.elementor-heading-title{padding:0;margin:0;line-height:1}.elementor-widget-heading .elementor-heading-title[class*=elementor-size-]>a{color:inherit;font-size:inherit;line-height:inherit}.elementor-widget-heading .elementor-heading-title.elementor-size-small{font-size:15px}.elementor-widget-heading .elementor-heading-title.elementor-size-medium{font-size:19px}.elementor-widget-heading .elementor-heading-title.elementor-size-large{font-size:29px}.elementor-widget-heading .elementor-heading-title.elementor-size-xl{font-size:39px}.elementor-widget-heading .elementor-heading-title.elementor-size-xxl{font-size:59px}<\/style><h1 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Valuation Report to Market Value<\/h1>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-0fead67 elementor-hidden-desktop elementor-hidden-tablet elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"0fead67\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<h1 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Valuation Report to Market Value<\/h1>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-53fa3ff elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"53fa3ff\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<style>\/*! elementor - v3.10.2 - 29-01-2023 *\/\n.elementor-widget-text-editor.elementor-drop-cap-view-stacked .elementor-drop-cap{background-color:#818a91;color:#fff}.elementor-widget-text-editor.elementor-drop-cap-view-framed .elementor-drop-cap{color:#818a91;border:3px solid;background-color:transparent}.elementor-widget-text-editor:not(.elementor-drop-cap-view-default) .elementor-drop-cap{margin-top:8px}.elementor-widget-text-editor:not(.elementor-drop-cap-view-default) .elementor-drop-cap-letter{width:1em;height:1em}.elementor-widget-text-editor .elementor-drop-cap{float:left;text-align:center;line-height:1;font-size:50px}.elementor-widget-text-editor .elementor-drop-cap-letter{display:inline-block}<\/style>\t\t\t\t<p><em>Januar 10, 2022<\/em><\/p>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-9bfacb3 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"9bfacb3\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<h6 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Real estate purchases and sales, corporate transactions, inheritances, use for balance sheets and courts - all of these instances and situations have one thing in common: they often require a valuation report to market value. In fact, in our office no other valuation format is commissioned as frequently as a valuation report to market value. What the reason for this is and how to determine the market value of a castle, will be discussed in the paragraphs.<\/h6>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-0e1dab3 elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"0e1dab3\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-2f5c73e elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"2f5c73e\" data-element_type=\"section\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-no\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-50 elementor-top-column elementor-element elementor-element-91d0e4d elementor-hidden-tablet elementor-hidden-mobile\" data-id=\"91d0e4d\" data-element_type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-50 elementor-top-column elementor-element elementor-element-d7075cd\" data-id=\"d7075cd\" data-element_type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-6c3b4a5 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"6c3b4a5\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">\nTABLE OF CONTENT<\/h2>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-2659a73 elementor-icon-list--layout-traditional elementor-list-item-link-full_width elementor-widget elementor-widget-icon-list\" data-id=\"2659a73\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"icon-list.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<link rel=\"stylesheet\" href=\"https:\/\/wagnerundpartner.de\/wp-content\/plugins\/elementor\/assets\/css\/widget-icon-list.min.css\">\t\t<ul class=\"elementor-icon-list-items\">\n\t\t\t\t\t\t\t<li class=\"elementor-icon-list-item\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<a href=\"#definitionen\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-icon-list-text\">Valuation report to market value and its definition<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/li>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<li class=\"elementor-icon-list-item\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<a href=\"#anl\u00e4sse\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-icon-list-text\">Seven occasions for a Valuation report to market value<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/li>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<li class=\"elementor-icon-list-item\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<a href=\"#verfahren\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-icon-list-text\">Three methods to determine the fair market value<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/li>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<li class=\"elementor-icon-list-item\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<a href=\"#schloss\">\n\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-icon-list-text\">How to value a castle?<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/li>\n\t\t\t\t\t\t<\/ul>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-7091147 elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"7091147\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-ef27c77 elementor-widget elementor-widget-image\" data-id=\"ef27c77\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"image.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<style>\/*! elementor - v3.10.2 - 29-01-2023 *\/\n.elementor-widget-image{text-align:center}.elementor-widget-image a{display:inline-block}.elementor-widget-image a img[src$=\".svg\"]{width:48px}.elementor-widget-image img{vertical-align:middle;display:inline-block}<\/style>\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"480\" src=\"https:\/\/wagnerundpartner.de\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Verkehrswertgutachten-Schloss-1024x480.png\" class=\"attachment-large size-large wp-image-14587\" alt=\"Wie bewertet man ein Schloss? Verkehrswertgutachten f\u00fcr Spezialimmobilien\" srcset=\"https:\/\/wagnerundpartner.de\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Verkehrswertgutachten-Schloss-1024x480.png 1024w, https:\/\/wagnerundpartner.de\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Verkehrswertgutachten-Schloss-300x141.png 300w, https:\/\/wagnerundpartner.de\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Verkehrswertgutachten-Schloss-768x360.png 768w, https:\/\/wagnerundpartner.de\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Verkehrswertgutachten-Schloss-1536x720.png 1536w, https:\/\/wagnerundpartner.de\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Verkehrswertgutachten-Schloss.png 1920w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/>\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-7bc838d elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"7bc838d\" data-element_type=\"section\" id=\"definitionen\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-no\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-50 elementor-top-column elementor-element elementor-element-605f7e6\" data-id=\"605f7e6\" data-element_type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-77e09c2 elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"77e09c2\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-e13d61f elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"e13d61f\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">The FAIR Market VALUE AND ITS DEFINITIONS<\/h2>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-50 elementor-top-column elementor-element elementor-element-3a999f7\" data-id=\"3a999f7\" data-element_type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-ff4a1ec elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"ff4a1ec\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-ba0f074 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"ba0f074\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t<p>The task of preparing a fair market value report is more or less that of a <strong>neutral third party<\/strong>: it should reflect the value of an object (in our case, therefore, a property or land) that it would achieve if sold on the open market under ordinary conditions. Personal circumstances must not be a factor in the valuation.<\/p><blockquote><p><strong>Therefore: The fact that many people like to live on the waterfront may positively influence the market value appraisal (and thus the market value) of a house in Hamburg on the Alster &#8211; but not the fact that a neighbor would sometimes pay more than market price to finally own such property.<\/strong><\/p><\/blockquote><p>This understanding of the character of the fair market value is reflected in almost all European common <strong>legal definitions<\/strong>. For example here are the following German legal definitions:<\/p><div><p><em><a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bbaug\/__194.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00a7 Section 194 BauGB:<\/a> The fair market value is determined by the price which would be obtainable in the ordinary course of business at the time to which the determination relates in accordance with the legal circumstances and actual characteristics, the other properties and the location of the property or other object of the valuation without regard to unusual or personal circumstances.<\/em><\/p><p><em><a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bewg\/__9.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">\u00a7 Section 9 (2) BewG: <\/a>The <span style=\"text-decoration: underline;\">common value<\/span> is determined by the price that would be obtained in the ordinary course of business in accordance with the nature of the asset in the event of a sale. All circumstances influencing the price are to be taken into account. Unusual or personal circumstances are not to be taken into account.<\/em><\/p><p>Here it becomes clear that the terms <strong>fair market value, market value and common value<\/strong> are basically <strong>synonyms<\/strong>. While the Valuation Act (<em style=\"color: var( --e-global-color-kadence2 ); background-color: transparent; font-family: var(--global-body-font-family);\"><a style=\"outline: 0px;\" href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bewg\/__9.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">BewG<\/a>)\u00a0<\/em><span style=\"color: var( --e-global-color-kadence2 ); background-color: transparent; font-family: var(--global-body-font-family);\">originates from the tax sphere, the Building Code (BauGB) regulates construction (more precisely, construction planning law, BauGB).<\/span><\/p><p><span style=\"background-color: transparent;\"><i>The <b>fair value<\/b> and the attributable <b>market value<\/b> also follow this logic:<\/i><\/span><\/p><p><em style=\"background-color: transparent; font-family: var(--global-body-font-family); color: var( --e-global-color-kadence2 );\"><a style=\"font-family: var(--global-body-font-family); outline: 0px;\" href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/hgb\/__255.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>\u00a7\u00a0255\u00a0Abs. 4 HGB<\/u><\/a>: \u201eThe fair value corresponds to the market price. In the absence of an active market from which the market price can be derived, the fair value has to be determined by means of generally accepted measurement methods.\u201c The definition essentially corresponds to the fair value concept of IFRS. As you can easily see from the quoted paragraphs, these terms originate from accounting.<\/em><\/p><p>This is where to end our excursion into other areas of law, since real estate valuation is about market values, which can be determined either by means of <a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/immowertv_2022\/__8.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>\u00a7 8 ImmoWertV<\/u><\/a>:<\/p><ul><li>the <strong>comparative value method<\/strong><\/li><li>the <strong>capitalized earnings value method<\/strong><\/li><li>the <strong>asset value method<\/strong><\/li><\/ul><p>We will come back to this later, because we would like to answer the first the question, for <strong>which purposes<\/strong> market values of real estate are used.<\/p><\/div>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-923a747 elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"923a747\" data-element_type=\"section\" id=\"anl\u00e4sse\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-no\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-50 elementor-top-column elementor-element elementor-element-74f7af0\" data-id=\"74f7af0\" data-element_type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-766ff71 elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"766ff71\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-1e3c81f elementor-hidden-tablet elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"1e3c81f\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">SEVEN REASONS FOR A MARKET VALUE APPRAISAL<\/h2>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-f5badef elementor-hidden-desktop elementor-hidden-mobile elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"f5badef\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">SEVEN REASONS FOR A MARKET VALUE APPRAISAL<\/h2>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-50 elementor-top-column elementor-element elementor-element-bb81b9a\" data-id=\"bb81b9a\" data-element_type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-cdd81eb elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"cdd81eb\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-eda93e9 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"eda93e9\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t<h3>1. Transactions<\/h3><p>These primarily include <strong>purchases and sales<\/strong>. And not only of individual properties but also of companies or parts of companies if they have real estate.<\/p><p>The so-called purchase <strong>price allocation appraisals<\/strong> are important in this context. These are market value appraisals that correctly show the proportion of the purchase price attributable to land and buildings &#8211; e.g. for the balance sheet and for building depreciation.<\/p><blockquote><p><strong>A lump-sum apportionment by the tax administration does not have to be accepted.\u00a0<\/strong><\/p><\/blockquote><p>Since real estate often represents considerable assets, it is obvious to verify the personal and third-party purchase price expectations by means of market value appraisals.<\/p><blockquote><strong>But be careful! Of course, the market value is not automatically the price!<\/strong><\/blockquote><p>The price is the <strong>result<\/strong> of a <strong>negotiation<\/strong> between buyer and seller. And here, unlike in the case of the market value, the personal circumstances of the parties involved do play a role.<\/p><blockquote><p><strong>For example, consider a company that has a chance to acquire the neighboring property and build a second, absolutely necessary warehouse there. It will be ready to accept a higher price than other interested parties and than the market value.<\/strong><\/p><\/blockquote><h3>2. tax payments<\/h3><p>More specifically, it is about the individual <strong>tax base<\/strong>.<\/p><p>The market value is of great importance for the determination of the inheritance or gift tax.\u00a0<\/p><p>If real estate assets are inherited or given away, they are generally subject to inheritance tax. The amount of the tax depends on the market value of the property &#8211; in other words, the market value directly influences the tax assessment basis.<\/p><p>For this purpose, the tax authorities value the real estate on a very lump-sum basis and can therefore hardly take all value-relevant circumstances into account.<\/p><blockquote><p><strong>For this reason, tax debtors have the option under <span style=\"text-decoration: underline;\">\u00a7198 of the Valuation Act<\/span> (BewG) to prove a possibly lower value with a market value appraisal (this is the so-called &#8220;opening clause&#8221;).<\/strong><\/p><\/blockquote><p>We are frequently asked to determine fair values of real estate that is transferred from one company to another within a group or group of companies.<\/p><p>The background to these internal transactions is that there is no external party to verify the proper market value of the real estate by paying the purchase price. This task is then carried out by a neutral and independent expert through a market value appraisal. Eventually, someone could ask &#8220;Who is really interested in this <em>simple<\/em> property transfer?&#8221;. Especially the <strong>tax authorities<\/strong>! An individually created appraisal thus often saves the company a lot of money.<\/p><p>For more detailed information on this topic, we would like to refer to our page &#8220;<span style=\"text-decoration: underline;\">Tax Valuations<\/span>&#8220;.<\/p><h3>3. Financings<\/h3><p>For the classic bank loan secured by real estate, banks commission <strong>mortgage lending value appraisals<\/strong>.<\/p><p>Mortgage lending value appraisals are also based on market values. However, the determination of the mortgage lending value is based on the long-term value of the property. This means that current market trends are not taken into account.<\/p><p>You can find out more about this topic on our page &#8220;<span style=\"text-decoration: underline;\">Mortgage lending value appraisals<\/span>&#8220;.<\/p><p>Another important source of financing &#8211; especially for companies &#8211; is <strong>sale and leaseback<\/strong>. The basis of the sale is the market value of the property, so market value appraisals are regularly required for sale and leaseback.<\/p><h3>4. Sachgr\u00fcndungen<\/h3><p>When preparing the <strong>opening balance sheet<\/strong> of a newly established company to which real estate is to be contributed &#8211; i.e. in the case of non-cash incorporations &#8211; the question arises as to how this real estate is to be valued. The answer is: with the market value, which in case of doubt is to be determined by the appraiser.<\/p><h3>5. Share values<\/h3><div>For our office, the most important application is the valuation of the real estate portfolio for real estate KVGs (&#8220;real estate funds&#8221;). These are required by law to value their real estate holdings once a year and to report the performance of their units.<\/div><div>\u00a0<\/div><blockquote><strong>The real estate appraiser must be notified to Bafin (Federal Financial Supervisory Authority). Since we have been working for KVGs for many years, we have already gone through the initial &#8211; very time-consuming &#8211; process. This means that if further KVGs commission us, the Bafin notification is only a formality.\u00a0<\/strong><\/blockquote><div>A second application is the <strong>valuation of company shares<\/strong> (for example in the case of restructuring, disputes, admission of new shareholders, financing rounds, etc.), usually when real estate represents significant assets.<\/div><h3>6. Project developments<\/h3><p>The challenge is to value a piece of property based on a <strong>future use<\/strong> that does not yet exist on that property.\u00a0<\/p><blockquote><p><strong>Project development takes place on greenfield sites or on land that will be used in a completely different way as part of a development. A good example is the Elbphilharmonie in Hamburg: Where once coffee and cocoa were stored, there is now a hotel and a concert hall.<\/strong><\/p><\/blockquote><p>Based on the utilization concept, the price of a property is determined as the so-called <strong>residual value<\/strong>: Construction, marketing and development costs are then subtracted. The remaining amount (the residual) then states the &#8220;affordable&#8221; price of the property.<\/p><p>Projektentwickler ben\u00f6tigen diesen, um zum Beispiel <strong>Investoren<\/strong> zu gewinnen oder f\u00fcr die <strong>Bewertung von Anteilen<\/strong> an Grundst\u00fccksentwicklungen.<\/p><blockquote><p><strong><span style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\">Insbesondere die Entwicklung von Konversionsfl\u00e4chen zu bewerten, ist f\u00fcr uns immer wieder eine spannende und herausfordernde Aufgabe, der wir uns gern stellen. Erfahren Sie mehr \u00fcber die\u00a0<\/span><a href=\"https:\/\/wagnerundpartner.de\/bewertung-von-konversionsflaechen\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Bewertung von Konversionsfl\u00e4chen<\/u><\/a><span style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\">.<\/span><\/strong><\/p><\/blockquote><h3>7. Enteignungen<\/h3><p>Verkehrswerte werden ebenfalls ben\u00f6tigt, wenn Grundst\u00fccke enteignet werden, etwa um <b>st\u00e4dtebauliche Entwicklungsma\u00dfnahmen<\/b> oder <b>Infrastrukturprojekte<\/b> &#8211; Br\u00fccken, Autobahnen, neue Wohnquartiere, Flughafenlandebahnen &#8211; durchzuf\u00fchren.<\/p><p>Der Gesetzgeber bestimmt, dass Enteignungen zwar m\u00f6glich aber nat\u00fcrlich zu entsch\u00e4digen sind. Basis der\u00a0 <b>Entsch\u00e4digung<\/b> ist gem.\u00a0<a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/bbaug\/__95.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>\u00a7 95 BauGB<\/u><\/a>\u00a0der Verkehrswert der betroffenen Grundst\u00fccke.<\/p><blockquote><p><span style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\"><b>Unsere Aufz\u00e4hlung erhebt keinen Anspruch auf Vollst\u00e4ndigkeit. Vielmehr wollten wir zeigen, welches die typischen Zwecke sind, f\u00fcr die unsere Kunden Verkehrswertgutachten bei uns beauftragen und wie unterschiedlich die Anl\u00e4sse daf\u00fcr sind.<\/b><\/span><\/p><\/blockquote>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-8a1872d elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"8a1872d\" data-element_type=\"section\" id=\"verfahren\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-no\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-50 elementor-top-column elementor-element elementor-element-cde54b4\" data-id=\"cde54b4\" data-element_type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-e4278a4 elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"e4278a4\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-647b524 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"647b524\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Drei Verfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln<\/h2>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-50 elementor-top-column elementor-element elementor-element-e741029\" data-id=\"e741029\" data-element_type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-03997aa elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"03997aa\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-7303e9e elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"7303e9e\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t<p>Wie bereits erw\u00e4hnt, bestimmt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im Wesentliche drei Verfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, und zwar das Sachwertverfahren, das\u00a0Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Wir skizzieren die Verfahren und ihre wichtigsten Anwendungsf\u00e4lle hier kurz:<\/p><h3>Sachwertverfahren<\/h3><p>Das Sachwertverfahren wird \u00fcblicherweise bei der Bewertung von <b>selbstgenutztem Eigentum <\/b>angewendet.<\/p><p>Vereinfacht gesagt, bestimmt der Sachverst\u00e4ndige die <b>Kosten des Geb\u00e4udes<\/b>, die anfallen w\u00fcrden, w\u00fcrde man das Ganze neu errichten. Dann wird die <b>altersbedingte Abnutzung<\/b> abgezogen und der Wert von <b>Grund und Boden<\/b> dazu gerechnet.<\/p><h3>Ertragswertverfahren<\/h3><p>Steht bei der zu bewertenden Immobilie der Ertrag, den sie erwirtschaftet, im Vordergrund (und nicht die Eigennutzung), so wird das Ertragswertverfahren angewendet. Das betrifft, die meisten Immobilien, die unser B\u00fcro bewertet, wie etwa <a href=\"https:\/\/wagnerundpartner.de\/bewertung-von-pflegeimmobilien\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Pflegeheime<\/u><\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/wagnerundpartner.de\/bewertung-von-bueroimmobilien\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>B\u00fcrogeb\u00e4ude<\/u><\/a>,\u00a0<a href=\"https:\/\/wagnerundpartner.de\/bewertung-von-parkhaeusern\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Parkh\u00e4user<\/u><\/a>\u00a0oder\u00a0<a href=\"https:\/\/wagnerundpartner.de\/bewertung-von-logistikimmobilien\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Lagerfl\u00e4chen<\/u><\/a>.<\/p><p>F\u00fcr die Wertermittlung werden die <b>zuk\u00fcnftigen Ertr\u00e4ge<\/b> prognostiziert und auf den Bewertungsstichtag <b>abgezinst<\/b>. Der Ertragswert ist also ein <b>Barwert<\/b>.<\/p><h3>Vergleichswertverfahren<\/h3><p>Nach diesem Verfahren wird der Verkehrswert aus <b>tats\u00e4chlich realisierten\u00a0Kaufpreisen<\/b>\u00a0von <b>vergleichbaren Grundst\u00fccken<\/b> abgeleitet. Daher ist nat\u00fcrlich nur geeignet, wenn es eine hinreichende Menge an <b>Vergleichsobjekten<\/b> gibt &#8211; wie zum Beispiel bei Wohnungen oder in Reihenhaussiedlungen.<\/p><blockquote><p><b>Auch eine Kombination der Methoden ist &#8211; je nach Aufgabenstellung und je nach Immobilie &#8211; \u00fcblich, etwa um die ermittelten Werte abzusichern und zu plausibilisieren.<\/b><\/p><\/blockquote><p>Nach diesem &#8211; zugegebener Ma\u00dfen &#8211; recht schnellem Ritt durch die komplexe Thematik der Bewertungsmethoden wollen wir uns abschlie\u00dfend einem praktischen Beispiel in Sachen Verkehrswertgutachten widmen und fragen:<\/p>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-9977bca elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"9977bca\" data-element_type=\"section\" id=\"schloss\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-no\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-50 elementor-top-column elementor-element elementor-element-c10cefb\" data-id=\"c10cefb\" data-element_type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-fa4906b elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"fa4906b\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-8ead19a elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"8ead19a\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Wie bewertet man ein Schloss?<\/h2>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-50 elementor-top-column elementor-element elementor-element-c2ee691\" data-id=\"c2ee691\" data-element_type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-4e487bb elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"4e487bb\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-6bc46c4 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"6bc46c4\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t<p>Als Experten f\u00fcr die Bewertung von Spezialimmobilien haben wir uns eine Spezialit\u00e4t herausgesucht. Am Beispiel eines Schlosses m\u00f6chten wir Ihnen zeigen, welche unterschiedlichen Aspekte bei der Ermittlung von Verkehrswerten eine Rolle spielen und wie schwierig bereits die Wahl der richtigen Methode sein kann.<\/p><h3>Wann ist ein Schloss ein Schloss?<\/h3><p>Oder anders gefragt: Woraus resultieren die besonderen <strong>Herausforderungen f\u00fcr den Immobiliengutachter<\/strong> bei der Bewertung eines Schlosses im Vergleich zu &#8220;gew\u00f6hnlichen&#8221; Wohnh\u00e4usern?<\/p><p>Da w\u00e4ren zun\u00e4chst <strong>Alter<\/strong> und <strong>Historie<\/strong> zu nennen.\u00a0<\/p><blockquote><p><b>W\u00e4hrend bei einem normalen Einfamilienhaus von heute eine Lebensdauer von 60 bis 100 Jahren zugrunde gelegt wird, ist das \u00e4lteste Schloss Deutschlands, die Albrechtsburg in Meissen, 550 Jahre alt. Der Umbau zum Schloss erfolgte im Jahr 1471 &#8211; und zwar aus der bereits 500 Jahre zuvor errichteten Festung.<\/b><\/p><\/blockquote><p>Daran sehen wir, dass bei solchen Objekten bereits die Frage nach der <strong>Restnutzungsdauer<\/strong> alles andere als trivial sein kann.<\/p><p>Hinzu kommt, das die &#8211; <strong>lange und meist wechselvolle &#8211; Geschichte<\/strong> eines solchen Geb\u00e4udes und das damit verbundene <strong>Renomm\u00e9<\/strong> gro\u00dfen Einfluss auf den Wert haben kann. H\u00e4ufig <b>pr\u00e4gt<\/b> ein Schloss und seine Geschichte eine <b>gesamte Region<\/b> sowohl <b>optisch<\/b> als auch <b>emotional<\/b> (wenn Sie jetzt auch spontan an Schloss Schwanenstein denken, wissen Sie, was gemeint ist).<\/p><p>Auch die besondere <strong>Architektur<\/strong>, der besondere Charakter der <strong>Innenr\u00e4ume<\/strong> (Balls\u00e4le, Wirtschaftstrakte, reine Repr\u00e4sentationsr\u00e4ume) die <strong>park\u00e4hnliche Gr\u00f6\u00dfe und Gestaltung<\/strong> des Grundst\u00fccks sind typisch.\u00a0<\/p><blockquote><p><b>Jedes Schloss ist ein Unikat.<\/b><\/p><\/blockquote><h3>Was sind schloss-spezifische Herausforderungen bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens?<\/h3>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-5c54ade elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"5c54ade\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-764fbda elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"764fbda\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<h4 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Denkmalschutz und \u00d6ffentlichkeit reden mit<\/h4>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-0805061 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"0805061\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t<p><span style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\">Aufgrund der tiefen <\/span><strong style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\">historischen und landschaftlichen Verankerung<\/strong><span style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\"> k\u00f6nnen Schlossherr und -herrin oft nicht frei \u00fcber ihr Eigentum verf\u00fcgen. Als erstes meldet sich vermutlich das <\/span><strong style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\">Denkmalschutzamt<\/strong><span style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\">. Bei allen Instandhaltungsma\u00dfnahmen, Sanierungsvorhaben, Nutzungs\u00e4nderungen etc. hat das Denkmalschutzamt ein<\/span><strong style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\"> Mitspracherecht<\/strong><span style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\"> (sofern das Geb\u00e4ude unter Denkmalschutz steht &#8211; was in der Regel der Fall ist). Das bedeutet, dass nicht nur mit erheblichen <\/span><strong style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\">Zusatzkosten<\/strong><span style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\"> beim Unterhalt zu rechnen ist, sondern auch <\/span><strong style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\">viel Zeit<\/strong><span style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\"> f\u00fcr die Umsetzung und Planung ben\u00f6tigt wird. Auf der anderen Seite kann sogenannte <\/span><strong style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\">Denkmal-AfA<\/strong><span style=\"background-color: transparent; color: var(--global-palette2); font-family: var(--global-body-font-family);\"> angesetzt werden. Bei der Verkehrswertermittlung muss ein Sachverst\u00e4ndiger den zus\u00e4tzlichen Aufwand quantifizieren und die wertbeeinflussenden Effekte absch\u00e4tzen.<\/span><\/p><blockquote><p><b>Im \u00dcbrigen kann nicht nur das Geb\u00e4ude unter Denkmalschutz stehen, sondern auch der Grund und Boden (als sogenanntes \u00e4rchologisches Denkmal oder Bodendenkmal). Oder der Boden geh\u00f6rt zum Umgebungsschutz der baulichen Anlagen. Das kann zur Folge haben, dass eine Nutzungs\u00e4nderung nicht m\u00f6glich ist oder eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung ausscheidet. Solche Nutzungseinschr\u00e4nkungen k\u00f6nnen erheblich wertmindernd sein und sind bei der Analyse der Nutzungsm\u00f6glichkeiten unbedingt zu ber\u00fccksichtigen.<\/b><\/p><\/blockquote><p>Der identit\u00e4tsstiftende Charakter vieler Schlossanlagen ruft aber h\u00e4ufig nicht nur den Denkmalschutz auf den Plan, sondern auch die <strong>interessierte \u00d6ffentlichkeit<\/strong>. Die lokale Politik und die Menschen der Region haben oft ein gro\u00dfes Interesse an der beabsichtigten Nutzung. Hieraus k\u00f6nnen sich sowohl negative Effekte ergeben (<strong>Verz\u00f6gerungen, schlechte PR<\/strong>) als auch positive (<strong>gute PR, Identifikation, beschleunigte Verfahren<\/strong>).<\/p>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-7f8bb57 elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"7f8bb57\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-f7ca6e0 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"f7ca6e0\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<h4 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Nutzungsm\u00f6glichkeiten<\/h4>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-93941ea elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"93941ea\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t<p>Dass der Nutzung bzw. den Nutzungsm\u00f6glichkeiten einer solchen Anlage eine besondere Bedeutung zukommt, ist bereits an einigen Stellen deutlich geworden.<\/p><p>Nur selten werden heute noch Schl\u00f6sser zu reinen Wohn- und Repr\u00e4sentationszwecken erworben. Vielmehr gibt es eine gro\u00dfe Zahl unterschiedlicher &#8220;moderner&#8221; Nutzungsm\u00f6glichkeiten, wie etwa als<\/p><ul><li>Hotel und\/oder Restaurant<\/li><li>Tagungs- und Seminarzentrum<\/li><li>Museum oder Galerie<\/li><li>Internat (M\u00fcssen Sie jetzt auch an Harry Potter denken?)<\/li><li>Sanatorium, Klinik bzw. Rehabilitationseinrichtung<\/li><li>Firmensitz und\/oder firmeneigenes Schulungszentrum<\/li><\/ul><p>Selbst die \u00f6ffentliche Hand hat schon Verwaltungssitze und sogar Kasernen in Schl\u00f6ssern untergebracht.<\/p><p>Prinzipiell ist es positiv, eine Vielzahl verschiedener Nutzungsm\u00f6glichkeiten zu haben.<\/p><blockquote><p><b>Aufgrund der Einzigartigkeit jedes Objektes sind pauschale Aussagen (\u00e0 la &#8220;Hotel geht immer&#8221;) jedoch nicht m\u00f6glich.<\/b><\/p><\/blockquote><p>F\u00fcr den Sachverst\u00e4ndigen bedeutet das, bei der Bestimmung eines Verkehrswertes nicht (nur) auf die aktuelle Nutzung oder die vom K\u00e4ufer geplante Nutzung zu schauen, sondern vielmehr <b>alle m\u00f6glichen Nutzungsarten zu analysieren<\/b>. Dem Verkehrswert ist dann \u00fcblicherweise die wahrscheinlichste Nutzung zugrunde zu legen.<\/p><blockquote><p><b>Wesentlicher Bestandteil des Verkehrswertgutachten ist somit eine\u00a0&#8220;<a href=\"https:\/\/wagnerundpartner.de\/highest-und-best-use-analyse\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><u>Highest an Best Use<\/u><\/a>&#8221; &#8211; Analyse.<\/b><\/p><\/blockquote>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-9367e2b elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"9367e2b\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-b5d1c55 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"b5d1c55\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<h4 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Objektqualit\u00e4t, Ausstattung, Unterhaltskosten<\/h4>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-cb187f2 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"cb187f2\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t<p>Das hohe Alter der Objekte bringt spezifische Herausforderungen mit sich, die es zu beurteilen gilt:<\/p>\n<ul>\n<li>&nbsp; Wie ist die <b>Bausubstanz<\/b> und inwiefern l\u00e4sst sich diese \u00fcberhaupt einsch\u00e4tzen? Oft k\u00e4mpfen solche alten Geb\u00e4ude z. B. mit Statikproblemen oder Feuchtigkeit.<\/li>\n<li>Wie lassen sich die <b>alten Grundrisse<\/b> in moderne Nutzungen integrieren? Denken z. B. Sie an f\u00fcnf Meter hohe Decken und an den Energiebedarf f\u00fcr die Heizung.&nbsp;<\/li>\n<\/ul>\n<p>Letztendlich m\u00fcnden solche \u00dcberlegungen immer in die Frage, ob sowohl eine <b>Sanierung<\/b> und als auch der laufende <b>Unterhalt<\/b> <b>wirtschaftlich darstellbar<\/b> ist und wie diese Aufwendungen den Marktwert beeinflussen.<\/p>\n<blockquote>\n<p><b>Hier haben wir den Grund, warum viele prachtvolle Schlossanlagen in der Vergangenheit f\u00fcr eine symbolische &#8220;Mark&#8221; oder einen symbolischen &#8220;Euro&#8221; den Besitzer wechselten.&nbsp;<\/b><\/p>\n<\/blockquote>\n<h3>&nbsp;<\/h3>\n<h3>Mit welchem Verfahren ermittelt man den Verkehrswert eines Schlosses?<\/h3>\n<p>Abschlie\u00dfend wollen wir uns noch kurz \u00fcberlegen, welches der drei vorgestellten <b>Bewertungsverfahren<\/b> uns unserem Ziel, ein Verkehrswertgutachten zu erhalten, n\u00e4herbringt.<\/p>\n<p>Die Anwendung des <b>Verleichswertverfahrens<\/b> d\u00fcrfte <b>am wenigsten geeignet<\/b> sein, denn es wird kaum gelingen, Kaufpreise von Grundst\u00fccken zu finden, die dem zu bewertenden Grundst\u00fcck hinreichend \u00e4hnlich sind. Wir erinnern uns: Alles Unikate.<\/p>\n<blockquote>\n<p><b>Im \u00dcbrigen ist aus gleichem Grund bereits die Ermittlung des Bodenwertes schwer, denn die Bodenrichtwerte der Gutachteraussch\u00fcsse sind ja auch eine Art Vergleichswert.<\/b><\/p>\n<\/blockquote>\n<p>Als L\u00f6sung f\u00fcr die Bodenwerte ist daher eine Art gedanklicher <b>Parzellierung<\/b> vorzunehmen (also in Bauland f\u00fcr die Geb\u00e4ude nebst unmittelbaren Umgebungsfl\u00e4chen, in Parkfl\u00e4chen, in Waldfl\u00e4chen etc.) und diese separat zu betrachten.<\/p>\n<p>Sofern eine <b>wirtschaftlich sinnvolle Nutzung<\/b> (also eine, die tats\u00e4chlich Ertr\u00e4ge generiert) m\u00f6glich ist, kann das <b>Ertragswertverfahren<\/b> angewendet werden.<\/p>\n<p>Falls nicht, macht die Anwendung des <b>Sachwertverfahrens<\/b> jedoch auch nicht weniger Kopfschmerzen. Das wird sp\u00e4testens in dem Moment klar, wenn Sie sich \u00fcber die Herstellungskosten Gedanken machen, da die \u00fcblichen Klassifizierungen der <b>Normalherstellungskosten nicht anwendbar<\/b> sind.<\/p>\n<p>Nicht desto trotz wird man &#8211; mangels besserer Alternativen &#8211;&nbsp; das <b>Sachwertverfahren anwenden<\/b> und die entscheidenden Parameter wie z. B. Herstellungskosten und Marktanpassungsfaktoren akribisch herleiten, begr\u00fcnden und plausibilisieren. Dabei kann auch eine Kombination der Verfahren sinnvoll sein.<\/p>\n<p>Letztendlich wird der Sachverst\u00e4ndige (und sein Auftraggeber) nicht umhin kommen, zu akzeptieren, dass ein Marktwert bzw. ein <b>Verkehrswert<\/b> eines solch spezifischen Objektes, wie ein Schloss es ist, <b>eher solide Orientierung als absolute Wahrheit<\/b> ist.<\/p>\n<blockquote>\n<p><b>Falls Sie einmal vor der Frage nach dem Verkehrswert eines Schlosses (oder einer anderen Immobilie) stehen, so kontaktieren Sie uns, denn bei dieser Herausforderung&nbsp; stehen wir Ihnen sehr gern zur Seite.<\/b><\/p>\n<\/blockquote>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-85f0b84 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"85f0b84\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<h2 class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Kontakt<\/h2>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-49f1c7f elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"49f1c7f\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t<p>Klaus Wagner, Telefon +49 40 2271 6752<\/p>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-09daf95 fluent-form-widget-step-header-yes fluent-form-widget-step-progressbar-yes fluentform-widget-submit-button-custom elementor-widget elementor-widget-fluent-form-widget\" data-id=\"09daf95\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"fluent-form-widget.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\n            <div class=\"fluentform-widget-wrapper hide-fluent-form-labels fluentform-widget-align-default\">\n\n            \n            <div class='fluentform ff-default 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Gr\u00f6\u00dfe bis zur \u00f6ffentlichen Hand.<\/h6>\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-5fb67f9 elementor-widget elementor-widget-button\" data-id=\"5fb67f9\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"button.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-button-wrapper\">\n\t\t\t<a href=\"https:\/\/wagnerundpartner.de\/immobilienbewerter-fuer-spezialimmobilien\/\" class=\"elementor-button-link elementor-button elementor-size-xs\" role=\"button\">\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-button-content-wrapper\">\n\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-button-icon elementor-align-icon-left\">\n\t\t\t\t<i aria-hidden=\"true\" class=\"fas fa-chevron-right\"><\/i>\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-button-text\">Kunden<\/span>\n\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-column 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