Valuation Report to Market Value

Valuation Report to Market Value

Januar 10, 2022

Real estate purchases and sales, corporate transactions, inheritances, use for balance sheets and courts - all of these instances and situations have one thing in common: they often require a valuation report to market value. In fact, in our office no other valuation format is commissioned as frequently as a valuation report to market value. What the reason for this is and how to determine the market value of a castle, will be discussed in the paragraphs.


Wie bewertet man ein Schloss? Verkehrswertgutachten für Spezialimmobilien


The task of preparing a fair market value report is more or less that of a neutral third party: it should reflect the value of an object (in our case, therefore, a property or land) that it would achieve if sold on the open market under ordinary conditions. Personal circumstances must not be a factor in the valuation.

Therefore: The fact that many people like to live on the waterfront may positively influence the market value appraisal (and thus the market value) of a house in Hamburg on the Alster – but not the fact that a neighbor would sometimes pay more than market price to finally own such property.

This understanding of the character of the fair market value is reflected in almost all European common legal definitions. For example here are the following German legal definitions:

§ Section 194 BauGB: The fair market value is determined by the price which would be obtainable in the ordinary course of business at the time to which the determination relates in accordance with the legal circumstances and actual characteristics, the other properties and the location of the property or other object of the valuation without regard to unusual or personal circumstances.

§ Section 9 (2) BewG: The common value is determined by the price that would be obtained in the ordinary course of business in accordance with the nature of the asset in the event of a sale. All circumstances influencing the price are to be taken into account. Unusual or personal circumstances are not to be taken into account.

Here it becomes clear that the terms fair market value, market value and common value are basically synonyms. While the Valuation Act (BewGoriginates from the tax sphere, the Building Code (BauGB) regulates construction (more precisely, construction planning law, BauGB).

The fair value and the attributable market value also follow this logic:

§ 255 Abs. 4 HGB: „The fair value corresponds to the market price. In the absence of an active market from which the market price can be derived, the fair value has to be determined by means of generally accepted measurement methods.“ The definition essentially corresponds to the fair value concept of IFRS. As you can easily see from the quoted paragraphs, these terms originate from accounting.

This is where to end our excursion into other areas of law, since real estate valuation is about market values, which can be determined either by means of § 8 ImmoWertV:

  • the comparative value method
  • the capitalized earnings value method
  • the asset value method

We will come back to this later, because we would like to answer the first the question, for which purposes market values of real estate are used.



1. Transactions

These primarily include purchases and sales. And not only of individual properties but also of companies or parts of companies if they have real estate.

The so-called purchase price allocation appraisals are important in this context. These are market value appraisals that correctly show the proportion of the purchase price attributable to land and buildings – e.g. for the balance sheet and for building depreciation.

A lump-sum apportionment by the tax administration does not have to be accepted. 

Since real estate often represents considerable assets, it is obvious to verify the personal and third-party purchase price expectations by means of market value appraisals.

But be careful! Of course, the market value is not automatically the price!

The price is the result of a negotiation between buyer and seller. And here, unlike in the case of the market value, the personal circumstances of the parties involved do play a role.

For example, consider a company that has a chance to acquire the neighboring property and build a second, absolutely necessary warehouse there. It will be ready to accept a higher price than other interested parties and than the market value.

2. tax payments

More specifically, it is about the individual tax base.

The market value is of great importance for the determination of the inheritance or gift tax. 

If real estate assets are inherited or given away, they are generally subject to inheritance tax. The amount of the tax depends on the market value of the property – in other words, the market value directly influences the tax assessment basis.

For this purpose, the tax authorities value the real estate on a very lump-sum basis and can therefore hardly take all value-relevant circumstances into account.

For this reason, tax debtors have the option under §198 of the Valuation Act (BewG) to prove a possibly lower value with a market value appraisal (this is the so-called “opening clause”).

We are frequently asked to determine fair values of real estate that is transferred from one company to another within a group or group of companies.

The background to these internal transactions is that there is no external party to verify the proper market value of the real estate by paying the purchase price. This task is then carried out by a neutral and independent expert through a market value appraisal. Eventually, someone could ask “Who is really interested in this simple property transfer?”. Especially the tax authorities! An individually created appraisal thus often saves the company a lot of money.

For more detailed information on this topic, we would like to refer to our page “Tax Valuations“.

3. Financings

For the classic bank loan secured by real estate, banks commission mortgage lending value appraisals.

Mortgage lending value appraisals are also based on market values. However, the determination of the mortgage lending value is based on the long-term value of the property. This means that current market trends are not taken into account.

You can find out more about this topic on our page “Mortgage lending value appraisals“.

Another important source of financing – especially for companies – is sale and leaseback. The basis of the sale is the market value of the property, so market value appraisals are regularly required for sale and leaseback.

4. Sachgründungen

When preparing the opening balance sheet of a newly established company to which real estate is to be contributed – i.e. in the case of non-cash incorporations – the question arises as to how this real estate is to be valued. The answer is: with the market value, which in case of doubt is to be determined by the appraiser.

5. Share values

For our office, the most important application is the valuation of the real estate portfolio for real estate KVGs (“real estate funds”). These are required by law to value their real estate holdings once a year and to report the performance of their units.
The real estate appraiser must be notified to Bafin (Federal Financial Supervisory Authority). Since we have been working for KVGs for many years, we have already gone through the initial – very time-consuming – process. This means that if further KVGs commission us, the Bafin notification is only a formality. 
A second application is the valuation of company shares (for example in the case of restructuring, disputes, admission of new shareholders, financing rounds, etc.), usually when real estate represents significant assets.

6. Project developments

The challenge is to value a piece of property based on a future use that does not yet exist on that property. 

Project development takes place on greenfield sites or on land that will be used in a completely different way as part of a development. A good example is the Elbphilharmonie in Hamburg: Where once coffee and cocoa were stored, there is now a hotel and a concert hall.

Based on the utilization concept, the price of a property is determined as the so-called residual value: Construction, marketing and development costs are then subtracted. The remaining amount (the residual) then states the “affordable” price of the property.

Projektentwickler benötigen diesen, um zum Beispiel Investoren zu gewinnen oder für die Bewertung von Anteilen an Grundstücksentwicklungen.

Insbesondere die Entwicklung von Konversionsflächen zu bewerten, ist für uns immer wieder eine spannende und herausfordernde Aufgabe, der wir uns gern stellen. Erfahren Sie mehr über die Bewertung von Konversionsflächen.

7. Enteignungen

Verkehrswerte werden ebenfalls benötigt, wenn Grundstücke enteignet werden, etwa um städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen oder Infrastrukturprojekte – Brücken, Autobahnen, neue Wohnquartiere, Flughafenlandebahnen – durchzuführen.

Der Gesetzgeber bestimmt, dass Enteignungen zwar möglich aber natürlich zu entschädigen sind. Basis der  Entschädigung ist gem. § 95 BauGB der Verkehrswert der betroffenen Grundstücke.

Unsere Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Vielmehr wollten wir zeigen, welches die typischen Zwecke sind, für die unsere Kunden Verkehrswertgutachten bei uns beauftragen und wie unterschiedlich die Anlässe dafür sind.

Drei Verfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln

Wie bereits erwähnt, bestimmt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im Wesentliche drei Verfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, und zwar das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Wir skizzieren die Verfahren und ihre wichtigsten Anwendungsfälle hier kurz:


Das Sachwertverfahren wird üblicherweise bei der Bewertung von selbstgenutztem Eigentum angewendet.

Vereinfacht gesagt, bestimmt der Sachverständige die Kosten des Gebäudes, die anfallen würden, würde man das Ganze neu errichten. Dann wird die altersbedingte Abnutzung abgezogen und der Wert von Grund und Boden dazu gerechnet.


Steht bei der zu bewertenden Immobilie der Ertrag, den sie erwirtschaftet, im Vordergrund (und nicht die Eigennutzung), so wird das Ertragswertverfahren angewendet. Das betrifft, die meisten Immobilien, die unser Büro bewertet, wie etwa PflegeheimeBürogebäudeParkhäuser oder Lagerflächen.

Für die Wertermittlung werden die zukünftigen Erträge prognostiziert und auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Der Ertragswert ist also ein Barwert.


Nach diesem Verfahren wird der Verkehrswert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von vergleichbaren Grundstücken abgeleitet. Daher ist natürlich nur geeignet, wenn es eine hinreichende Menge an Vergleichsobjekten gibt – wie zum Beispiel bei Wohnungen oder in Reihenhaussiedlungen.

Auch eine Kombination der Methoden ist – je nach Aufgabenstellung und je nach Immobilie – üblich, etwa um die ermittelten Werte abzusichern und zu plausibilisieren.

Nach diesem – zugegebener Maßen – recht schnellem Ritt durch die komplexe Thematik der Bewertungsmethoden wollen wir uns abschließend einem praktischen Beispiel in Sachen Verkehrswertgutachten widmen und fragen:

Wie bewertet man ein Schloss?

Als Experten für die Bewertung von Spezialimmobilien haben wir uns eine Spezialität herausgesucht. Am Beispiel eines Schlosses möchten wir Ihnen zeigen, welche unterschiedlichen Aspekte bei der Ermittlung von Verkehrswerten eine Rolle spielen und wie schwierig bereits die Wahl der richtigen Methode sein kann.

Wann ist ein Schloss ein Schloss?

Oder anders gefragt: Woraus resultieren die besonderen Herausforderungen für den Immobiliengutachter bei der Bewertung eines Schlosses im Vergleich zu “gewöhnlichen” Wohnhäusern?

Da wären zunächst Alter und Historie zu nennen. 

Während bei einem normalen Einfamilienhaus von heute eine Lebensdauer von 60 bis 100 Jahren zugrunde gelegt wird, ist das älteste Schloss Deutschlands, die Albrechtsburg in Meissen, 550 Jahre alt. Der Umbau zum Schloss erfolgte im Jahr 1471 – und zwar aus der bereits 500 Jahre zuvor errichteten Festung.

Daran sehen wir, dass bei solchen Objekten bereits die Frage nach der Restnutzungsdauer alles andere als trivial sein kann.

Hinzu kommt, das die – lange und meist wechselvolle – Geschichte eines solchen Gebäudes und das damit verbundene Renommé großen Einfluss auf den Wert haben kann. Häufig prägt ein Schloss und seine Geschichte eine gesamte Region sowohl optisch als auch emotional (wenn Sie jetzt auch spontan an Schloss Schwanenstein denken, wissen Sie, was gemeint ist).

Auch die besondere Architektur, der besondere Charakter der Innenräume (Ballsäle, Wirtschaftstrakte, reine Repräsentationsräume) die parkähnliche Größe und Gestaltung des Grundstücks sind typisch. 

Jedes Schloss ist ein Unikat.

Was sind schloss-spezifische Herausforderungen bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens?

Denkmalschutz und Öffentlichkeit reden mit

Aufgrund der tiefen historischen und landschaftlichen Verankerung können Schlossherr und -herrin oft nicht frei über ihr Eigentum verfügen. Als erstes meldet sich vermutlich das Denkmalschutzamt. Bei allen Instandhaltungsmaßnahmen, Sanierungsvorhaben, Nutzungsänderungen etc. hat das Denkmalschutzamt ein Mitspracherecht (sofern das Gebäude unter Denkmalschutz steht – was in der Regel der Fall ist). Das bedeutet, dass nicht nur mit erheblichen Zusatzkosten beim Unterhalt zu rechnen ist, sondern auch viel Zeit für die Umsetzung und Planung benötigt wird. Auf der anderen Seite kann sogenannte Denkmal-AfA angesetzt werden. Bei der Verkehrswertermittlung muss ein Sachverständiger den zusätzlichen Aufwand quantifizieren und die wertbeeinflussenden Effekte abschätzen.

Im Übrigen kann nicht nur das Gebäude unter Denkmalschutz stehen, sondern auch der Grund und Boden (als sogenanntes ärchologisches Denkmal oder Bodendenkmal). Oder der Boden gehört zum Umgebungsschutz der baulichen Anlagen. Das kann zur Folge haben, dass eine Nutzungsänderung nicht möglich ist oder eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung ausscheidet. Solche Nutzungseinschränkungen können erheblich wertmindernd sein und sind bei der Analyse der Nutzungsmöglichkeiten unbedingt zu berücksichtigen.

Der identitätsstiftende Charakter vieler Schlossanlagen ruft aber häufig nicht nur den Denkmalschutz auf den Plan, sondern auch die interessierte Öffentlichkeit. Die lokale Politik und die Menschen der Region haben oft ein großes Interesse an der beabsichtigten Nutzung. Hieraus können sich sowohl negative Effekte ergeben (Verzögerungen, schlechte PR) als auch positive (gute PR, Identifikation, beschleunigte Verfahren).


Dass der Nutzung bzw. den Nutzungsmöglichkeiten einer solchen Anlage eine besondere Bedeutung zukommt, ist bereits an einigen Stellen deutlich geworden.

Nur selten werden heute noch Schlösser zu reinen Wohn- und Repräsentationszwecken erworben. Vielmehr gibt es eine große Zahl unterschiedlicher “moderner” Nutzungsmöglichkeiten, wie etwa als

  • Hotel und/oder Restaurant
  • Tagungs- und Seminarzentrum
  • Museum oder Galerie
  • Internat (Müssen Sie jetzt auch an Harry Potter denken?)
  • Sanatorium, Klinik bzw. Rehabilitationseinrichtung
  • Firmensitz und/oder firmeneigenes Schulungszentrum

Selbst die öffentliche Hand hat schon Verwaltungssitze und sogar Kasernen in Schlössern untergebracht.

Prinzipiell ist es positiv, eine Vielzahl verschiedener Nutzungsmöglichkeiten zu haben.

Aufgrund der Einzigartigkeit jedes Objektes sind pauschale Aussagen (à la “Hotel geht immer”) jedoch nicht möglich.

Für den Sachverständigen bedeutet das, bei der Bestimmung eines Verkehrswertes nicht (nur) auf die aktuelle Nutzung oder die vom Käufer geplante Nutzung zu schauen, sondern vielmehr alle möglichen Nutzungsarten zu analysieren. Dem Verkehrswert ist dann üblicherweise die wahrscheinlichste Nutzung zugrunde zu legen.

Wesentlicher Bestandteil des Verkehrswertgutachten ist somit eine “Highest an Best Use” – Analyse.

Objektqualität, Ausstattung, Unterhaltskosten

Das hohe Alter der Objekte bringt spezifische Herausforderungen mit sich, die es zu beurteilen gilt:

  •   Wie ist die Bausubstanz und inwiefern lässt sich diese überhaupt einschätzen? Oft kämpfen solche alten Gebäude z. B. mit Statikproblemen oder Feuchtigkeit.
  • Wie lassen sich die alten Grundrisse in moderne Nutzungen integrieren? Denken z. B. Sie an fünf Meter hohe Decken und an den Energiebedarf für die Heizung. 

Letztendlich münden solche Überlegungen immer in die Frage, ob sowohl eine Sanierung und als auch der laufende Unterhalt wirtschaftlich darstellbar ist und wie diese Aufwendungen den Marktwert beeinflussen.

Hier haben wir den Grund, warum viele prachtvolle Schlossanlagen in der Vergangenheit für eine symbolische “Mark” oder einen symbolischen “Euro” den Besitzer wechselten. 


Mit welchem Verfahren ermittelt man den Verkehrswert eines Schlosses?

Abschließend wollen wir uns noch kurz überlegen, welches der drei vorgestellten Bewertungsverfahren uns unserem Ziel, ein Verkehrswertgutachten zu erhalten, näherbringt.

Die Anwendung des Verleichswertverfahrens dürfte am wenigsten geeignet sein, denn es wird kaum gelingen, Kaufpreise von Grundstücken zu finden, die dem zu bewertenden Grundstück hinreichend ähnlich sind. Wir erinnern uns: Alles Unikate.

Im Übrigen ist aus gleichem Grund bereits die Ermittlung des Bodenwertes schwer, denn die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse sind ja auch eine Art Vergleichswert.

Als Lösung für die Bodenwerte ist daher eine Art gedanklicher Parzellierung vorzunehmen (also in Bauland für die Gebäude nebst unmittelbaren Umgebungsflächen, in Parkflächen, in Waldflächen etc.) und diese separat zu betrachten.

Sofern eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung (also eine, die tatsächlich Erträge generiert) möglich ist, kann das Ertragswertverfahren angewendet werden.

Falls nicht, macht die Anwendung des Sachwertverfahrens jedoch auch nicht weniger Kopfschmerzen. Das wird spätestens in dem Moment klar, wenn Sie sich über die Herstellungskosten Gedanken machen, da die üblichen Klassifizierungen der Normalherstellungskosten nicht anwendbar sind.

Nicht desto trotz wird man – mangels besserer Alternativen –  das Sachwertverfahren anwenden und die entscheidenden Parameter wie z. B. Herstellungskosten und Marktanpassungsfaktoren akribisch herleiten, begründen und plausibilisieren. Dabei kann auch eine Kombination der Verfahren sinnvoll sein.

Letztendlich wird der Sachverständige (und sein Auftraggeber) nicht umhin kommen, zu akzeptieren, dass ein Marktwert bzw. ein Verkehrswert eines solch spezifischen Objektes, wie ein Schloss es ist, eher solide Orientierung als absolute Wahrheit ist.

Falls Sie einmal vor der Frage nach dem Verkehrswert eines Schlosses (oder einer anderen Immobilie) stehen, so kontaktieren Sie uns, denn bei dieser Herausforderung  stehen wir Ihnen sehr gern zur Seite.


Klaus Wagner, Telefon +49 40 2271 6752

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