Vier Mega-Trends, die den Wert von Büroimmobilien verändern
9. Mai 2022
Homeoffice auch in Zukunft oder Renaissance des Büros? Kaum eine andere Assetklasse dürfte von den aktuellen Entwicklungen und Krisen stärker durcheinandergewirbelt werden als die Büroimmobilie. Und zu der corona-bedingten Transformation der Arbeitswelt und zur Digitalisierung derselben gesellen sich Inflations- und Zinssorgen sowie sperrige EU-Taxonomien, die den Verkehrswert von Immobilien in Zukunft erheblich bestimmen werden. Was bedeutet das für die Wertentwicklung von Büroimmobilien?
1. Homeoffice
Am Ende des Jahres 2020 schien es um nichts Geringeres zu gehen, als um die Existenzberechtigung einer ganzen Assetklasse.
„Wenn die Menschen künftig nur noch von zu Hause aus arbeiten, wer braucht dann noch Büros?
Die Unsicherheit darüber, wieviel Bürofläche künftig überhaupt noch nachgefragt wird, war groß.
Ein paar Monate und ein paar Lockdowns später ist die größte Unsicherheit verflogen und ein differenzierteres Bild zeichnet sich ab, wie uns ein Blick auf die Marktdaten des Jahres 2021 zeigt.
Transaktionsmarkt
Der Büromarkt erwies sich als robuster als erwartet. Auf dem Transaktionsmarkt für Büroimmobilien in Deutschland ist im Jahr 2021 ein Volumen von 29,9 Mrd. Euro gehandelt worden – das viertbeste jemals ermittelte Jahresergebnis!
Der Löwenanteil – nämlich etwa 83% wurde in den Top 7 – Städten registriert.
Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Büroimmobilien in Deutschland von 2008 bis 2021 (in Milliarden Euro)
Quelle: Statista auf Basis NAI Apollo Group Büroinvestmentmarkt und Bürovermietungsmarkt Deutschland 2022
Spitzenrenditen
Ein Blick auf die weiter gesunkenen Spitzenrenditen verrät uns, dass hohe Nachfrage auf begrenztes Angebot trifft: Das ohnehin hohe Preisniveau steigt weiter.
Spitzenrendite auf dem Investitionsmarkt für Büroimmobilien in ausgewählten Städten in Deutschland vom 4. Quartal 2020 bis zum 4. Quartal 2021
Quelle: Statista auf Basis JLL Investmentmarktüberblick Februar 2022
Büroflächenumsatz
Nach den starken Rückgängen des Jahres 2020 wurden 2021 bereits wieder 5,5 Mio. m2 Mietfläche umgesetzt. Das ist ein Plus von 8,5%, wobei die Nachfrage vor allem in den großen Städten – also in den A und B-Standorten – stieg.
Büroflächenumsatz in ausgewählten Städten in Deutschland in den Jahren 2020 und 2021 (in 1.000 Quadratmeter)
Quelle: Statista auf Basis JLL Büromarktüberblick Q4 2021
Spitzenmieten
Auch die erzielten Mieten stagnierten im Coronajahr 2021 – nach vielen Jahren des stetigen Wachstums. 2021 setze dann aber wieder eine leichte Erholung ein und zwar in allen Städtetkategorien.
Büroflächen - Spitzenmiete in deutschen Städten bis 2021 in Euro pro Quadratmeter
Quelle: Statista auf Basis JLL Büromarktüberblick Q4 2021
Zwischenfazit: Die Büroimmobilie lebt
Befürchtungen, dass es zu einem dauerhaften und massiven Flächenabbau bei Büroimmobilien kommen könnte und damit das Ende der Assetklasse Büroimmobilie, scheinen sich ganz und gar nicht zu bestätigen, wie der Blick auf die Zahlen des Jahres 2021 zeigte.
Wie jedoch wird es weitergehen?
Hierzu gibt es mittlerweile viele Umfragen und Studien, die in ihrer Grundtendenz ein doch optimistisches Bild zeichnen. Wir skizzieren im Folgenden die wichtigsten Erkenntnisse.
Viele Marktteilnehmer gehen davon aus, dass über kurz oder lang die Büromärkte sich vollständig erholen werden (zumindest in den sogenannten Core-Lagen). Für viele Investoren bleiben Büroimmobilien stark im Fokus ihrer Strategien.
Mischformen führen zu sich ändernden Ansprüchen an Büros
Kaum ein Unternehmen und auch kaum ein Mitarbeiter will das Büro komplett ins Home-Office verlagern. Vielfach werden Mischformen mit 2 bis 3 Home-Office-Tage präferiert. Das Büro bleibt also wichtig, seine Funktion wird sich jedoch ändern. Die Ansprüche an die Büroflächen werden sich an den Möglichkeiten für Kommunikation, sozialem Austausch, Interaktion und Flexibilität gemessen werden. Eine friktionsfreie Verschmelzung von digitalem und analogem Arbeiten, von Home-Office und Büro-Office (sie wissen, was ich meine) – so lautet die Vision.
Uneinigkeit über die künftige Bürogröße
Während es kaum Differenzen darüber gibt, dass die Büros von morgen anders aussehen werden, so ist die Einigkeit über die Größe der künftigen Büros weniger ausgeprägt.
Auf der einen Seite wird gerechnet, dass zwei bis drei Tage Home-Office durchaus bis zu 30% weniger Flächenbedarf bedeuten könnte. Auf der anderen Seite sehen viele Unternehmen, dass mehr Flexibilität, mehr Gemeinschaftsflächen und das Beibehalten von mehr Abstand den Flächenbedarf sogar vergrößern könnten.
Auch setzt die Reduzierung von Flächen voraus, dass sich Mitarbeiter die Schreibtische teilen. Das wird jedoch schwer, wenn alle am Montag und Freitag im Homeoffice sind. Das klingt für viele Unternehmen nach Konflikt und Unzufriedenheit. Mitarbeiterzufriedenheit steht jedoch auch mehr denn je im Fokus der Unternehmen. Kein Wunder, denn der „War for Talents“ ist für viele Unternehmen noch längst nicht gewonnen.
So wird allgemein eher von moderaten Flächenreduzierungen ausgegangen – 5% bis 15%. Auch gehen viele Unternehmen davon aus, Flächen eher aus wirtschaftliche Gründen abzugeben. Das ist interessant und wichtig, denn in letzter Konsequenz hängt die Flächennachfrage der Unternehmen noch immer von ihren Budgets ab.
Geänderte Konditionen
So können sich Unternehmen zum Beispiel auch kürzere Mietvertragslaufzeiten bei neuen Verträgen vorstellen. Und es scheint eine Bereitschaft zu geben, moderne und flexible Büros mit höheren Mietpreisen zu honorieren.
Fazit: Das Homeoffice verändert die Büroimmobilie, aber wird sie nicht ersetzen
Das Home-Office wird weder Unternehmen davon abhalten, Büroflächen nachzufragen noch Investoren, in Büroimmobilien zu investieren.
Die Mitarbeiter und Unternehmen wollen das Beste aus beiden Welten. Möglicherweise kommt es daher zu einem moderaten Flächenabbau. Ändern werden sich auf jeden Fall die qualitativen Ansprüche an die Flächen: Mehr Gemeinschaft, mehr Interaktion, mehr Flexibilität, zuverlässige digitale Infrastruktur.
Anbieter von modernen, hochwertigen und flexiblen Büros, die den geänderten Ansprüchen entsprechen, könnten sogar höhere Mietpreise durchsetzen.
Wir werden bei den Verkehrswerten größere Spreizungen sehen und mehr denn je werden die individuellen Eigenschaften einer Büroimmobilie über ihren Wert entscheiden.
2. Demografie
In den kommenden Jahren gehen die „Babyboomer“ in Rente und die Zahl der Erwerbstätigen wird kontinuierlich sinken – je nach gewähltem Szenario um 2 – 10 Mio. bis zum Jahr 2060. Aktivierungsmaßnahmen am Arbeitsmarkt und Zuwanderung werden die Lücke nicht mehr schließen können.
Quelle: Destatis, Erwerbspersonenvorausberechnung 2020
Als Folge dieser Entwicklung könnte sich Büroarbeit verteuern und Unternehmen versuchen, die Flächenproduktivität zu erhöhen. Im Klartext: Flächenreduzierungen. Diese Entwicklung wird vor allem in den kleineren und mittleren Städten gesehen.
Auf kurze Frist besteht jedoch kein Grund zu übergroßem Pessimismus, denn für die nächsten zwei Jahre werden sogar leichte Zuwächse bei den Beschäftigten vorausgesagt.
Erwerbstätige und sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Jahr 2021 und eine Prognose für 2022/2023 (in Tausend)
Quelle: Destatis
Aktuell nähert sich die Zahl der Bürobeschäftigten nach einem leichten -pandemiebedingtem – Rückgang im Jahr 2020 dem Vor-Pandemie-Niveau wieder an.
Aber auch hier fallen zunehmend kleinere Städte zugunsten der größeren Städte zurück. Bei den kleineren Städten gilt der Optimismus nur den Universitätsstädten, den Städten innerhalb der Metropolregionen sowie denen mit einem dominanten Ankernutzer.
„Ein genereller Einbruch bei den Bürobeschäftigten ist derzeit nicht abzusehen, dagegen ein starker Rückgang bei Minijobbern sowie bei Selbständigen.“ (Bulwiengesa)
Fazit: Demografie wird zu mehr Selektion führen
Die langfristigen demografischen Entwicklungen werden sicher nicht folgenlos für die Verkehrswerte von Büroimmobilien bleiben. Kurz- und mittelfristig wird es einmal mehr auf die Lage der Immobilie und den Standort ankommen.
3. Inflation
„Faktoren, wie beispielsweise Konjunktur- und Branchenentwicklung sind wichtiger als der Corona-Effekt“ äußern inzwischen viele Marktteilnehmer, wie zum Beispiel der auf Büroimmobilien spezialisierte Konzern Alstria Office Reit.
Wir können dem nur zustimmen. Leider machen die aktuellen Entwicklungen die Situation nicht weniger knifflig
Inflation auf Rekordhöhe
Die Inflation erreicht mit 7,4 % im April 2022 Rekordhöhe und ist damit zu einem bestimmenden Wirtschaftsthema geworden.
Monatliche Inflationsrate in Deutschland bis April 2022
Quelle: Statista / Statistisches Bundesamt
Der Inflation wird in Bezug auf den Immobilienmarkt ein großer Einfluss zugesprochen, auch da Immobilien nach wie vor als probater Inflationsschutz gelten.[1]
Das gilt aber nur solange, wie die Mieten ebenfalls steigen. Die Büromieten wiederum hängen vom Optimismus und der Zahlungsbereitschaft der Unternehmen ab. Beides wird durch Unsicherheiten, Krisen, Lieferengpässe und allgemein düstere Konjunkturaussichten in vielen Branchen zur Zeit empfindlich gedämpft.
Zinserhöhungen
Auch die Sorge vor Zinserhöhungen in einem inflationären Umfeld steigt bei vielen Marktteilnehmern.
Entwicklung der Inflationsrate und der Leitzinsen bis 2021
Quelle: Statista / Statistisches Bundesamt
Verteuerung von Bauvorhaben
Projektentwickler stehen aufgrund der steigenden Preise ebenfalls vor enormen Herausforderungen, denn künftige, bereits geplante Vorhaben verteuern sich. Das wiederum kann zu entsprechenden Abwertungen der Projekte führen und zu Schwierigkeiten bei Finanzierungsrunden.
Woher kommt's?
Entspannung ist derzeit nicht in Sicht, weder bei den Energiepreisen, noch bei den Rohstoffen. Jedoch sind es in den meisten Fällen nicht die Rohstoffe, die knapp sind, sondern bei deren Verarbeitung und Transport entstehen die Engpässe aufgrund der Abhängigkeiten innerhalb der Lieferketten.
Fazit: Abwarten und Anpassen
Es bleibt abzuwarten, wie die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen einschließlich der Konjunktur, der Zinsen und der Inflation sich angesichts aktueller Krisen und Verwerfungen entwickeln.
Es bleibt ebenfalls abzuwarten, wie anpassungsfähig die Immobilienbranche ist und wie sehr die Marktteilnehmer bereist jetzt schon Zins- und Inflationsentwicklungen bei ihren Entscheidungen antizipiert haben.
4. ESG und die EU-Taxonomie
ESG: Environmental, Social & Governance
Daran wird wohl künftig kaum ein Immobilieninvestor vorbeikommen: An der EU-Taxonomie für ESG.
Die EU-Taxonomie (ESG) definiert, was nachhaltige Investitionen sind. Es handelt sich um ein Klassifikationssystem, mit dessen Hilfe einheitlich ermittelt werden soll, wie nachhaltig eine Investition ist.
Natürlich handelt es sich hierbei um kein exklusives Immobilienthema und schon gar nicht um ein exklusives Thema für die Büroimmobilie.
Aber: Nachhaltigkeit ist für viele Unternehmen mittlerweile beim Kampf um Aufmerksamkeit, um Kunden und Mitarbeiter ein wichtiger Wettbewerbsfaktor geworden. Daher ist davon auszugehen, dass die Flächenentscheidungen der Unternehmen in Zukunft immer mehr davon Nachhaltigkeitskriterien abhängen werden.
Damit wird die EU-Taxonomie künftig einen maßgeblichen Einfluss auf die Mietentscheidungen damit natürlich auf die Verkehrswerte der Büroimmobilien haben.
Was sagt die Branche zu dem Thema?
Aufschlussreich in diesem Zusammenhang sind verschiedene Umfragen, die EY Real Estate durchgeführt hat. Diese ergaben unter anderem, dass
- viele Marktteilnehmer künftig Einflüsse des Klimawandels bei ihren Immobilien-Ankaufskriterien berücksichtigen wollen;
- bereits jetzt Preisaufschläge für ESG-konforme Immobilien zu sehen sind;
- dass der Druck auf die Immobilien-Branche durch die seit Anfang 2022 geltende EU-Taxonomie als deutlich gestiegen erlebt wird vor allem auf den unsanierten Bestand;
- ESG die Preisfindung und die Strategien der Endinvestoren und Projektentwickler kurz-bis mittelfristig verändern wird.
Ganze 100% Zustimmung fand die Aussage, dass Anleger künftig überwiegend in nachhaltige Immobilienprodukte investieren werden!
Was sagt die Branche zu dem Thema?
Die Umfragen zeigen jedoch auch deutlich, dass es noch große Unsicherheiten bezüglich der genauen Umsetzung, der Zuordnung und der Auswirkungen – auch im Hinblick auf Renditen und Wertentwicklungen – bei den Marktteilnehmern gibt.
Mittlerweile kommt etwas Licht in Dunkel.
Seit Anfang 2022 ist die Verordnung in Bezug auf die Ziele Klimaschutz uns Anpassung an den Klimawandel anzuwenden. Ab 2023 werden dann die weiteren Umweltziele (Schutz von Wasser- und Meeresressourcen, Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft, Vermeidung von Umweltverschmutzung und Schutz der Biodiversität und der Ökosysteme) hinzu kommen.
Wann ist also ein Immobilieninvestment nachhaltig – im Sinne der EU-Taxonomie?
Wann ist ein Immobilieninvest nachhaltig im Sinne der EU-Taxonomie?
- Bei Neubauten muss der Primärenergiebedarf zehn Prozent unter den nationalen Anforderungen für ein Niedrigstenergiegebäude
- Bei der Sanierung eines Gebäudes muss entweder eine Energieeinsparung von 30 Prozent erreicht werden oder die Sanierung muss im Einklang mit dem Gebäudeenergiegesetz (für Deutschland) stehen.
- Bestimmte Einzelmaßnahmen gelten als taxonomiekonform, wie zum Beispiel Photovoltaikanlagen, Windräder, Verbesserung der Außendämmung oder Ladestationen für Elektrofahrzeuge.
- Gebäude, die bis Ende 2020 errichtet wurden, müssen über ein EPC-Rating der Klasse A verfügen. Andernfalls muss eine Immobilie beim Primärenergiebedarf zu den nachweislich besten 15 Prozent eines Landes oder einer Region gehören.
- Hinzu können Dokumentations- und Auskunftspflichten kommen.
Fazit: Neubauten punkten
Nachhaltigkeitskriterien werden die Portfolioentscheidungen der Marktteilnehmer in zunehmendem Maße beeinflussen – und damit auch die Verkehrswerte. Wie groß dieser Einfluss werden wird und wie die konkrete Umsetzung erfolgen soll, darüber herrscht jedoch noch große Unsicherheit.
Wir denken, dass es auch hier zu einer Spreizung kommt: Zu Gunsten energieeffizienter und ressourcenschonender Neubauten und zu Lasten unsanierter Bestandsobjekte.
Quellen:
NAI Apollo Group Büroinvestmentmarkt und Bürovermietungsmarkt Deutschland 2022
Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2022 des Rates der Immobilienweisen
https://home.kpmg/de/de/home/media/press-releases/2021/06/immobilienwirtschaft-im-umbruch.html, abgerufen 27.02.2022
Konjunkturprognose 2022 und 2023 des Sachverständigenrates zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
https://blog.bulwiengesa.de/de/buero/alles-im-rahmen-bueromarkt-in-deutschland
EY Real Estate ESG-Snapshot Immobilien Taxonomie vom Dez. 2021
EY RE Trendbarometer Immobilien Investment 2022
Immobilienzeitung vom 10.02.2022 Schöne neue Bürowelt
blog.bulwiengesa.de/de/chart-des-monats/maerz-die-buero-liebe
Handelsblatt, Alstria: Corona-Einfluss auf Büroimmobilien wird überschätzt, 04.05.2021
EY Real Estate Trendbarometer Immobilien Investmentmarkt 2022
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Klaus Wagner, Telefon +49 40 2271 6752
