Die Immobilie als Wirtschaftsfaktor:
Industrie- und Gewerbeimmobilien bewerten
23. Januar 2022
Mehr als 1 Billion Euro – auf diese Zahl schätzt der Dachverband der deutschen Immobilienwirtschaft, ZIA e.V., den Marktwert aller Industrie- und Gewerbeimmobilien in Deutschland. 70 -80 Mrd. Euro werden in Deutschland aktuell pro Jahr mit Gewerbeimmobilien umgesetzt. Gewerbeimmobilien stellen damit einen bedeutenden Wirtschaftsfaktor dar.
Inhalt
Der Markt für Gewerbe-immobilien
Der Markt für Gewerbeimmobilien
Nicht nur die Größe und wirtschaftliche Bedeutung macht den Markt für Wirtschaftsimmobilien so spannend, sondern auch seine Heterogenität: Die Einzelhandelsfläche für den Bäcker von nebenan zählt genauso dazu wie der Gewerbepark am Rand einer Kleinstadt oder die Produktionsflächen eines international agierenden Autobauers.
Grund genug für uns – als Spezialisten für die Bewertung von Gewerbeimmobilien – auf ein paar interessante Aspekte aus Gutachtersicht zu schauen.
Was sind Gewerbe-immobilien?
Was sind Gewerbeimmobilien?
Kurz und einfach gesagt aber sicher nicht falsch: Gewerbeimmobilien sind Gebäude, in denen – meistens – gearbeitet wird während in Wohnimmobilien üblicherweise gewohnt wird.
Zu den Gewerbeimmobilien zählen unter anderem:
- Verwaltungs- und Bürogebäude
- Lager- und Logistikimmobilien
- Produktionsflächen – von der Fabrik bis zum Handwerksbetrieb
- Freizeit- und Erholungseinrichtungen, wie zum Beispiel Sportstätten und Hotels
- Einzelhandelsflächen – von der Shoppingmeile bis zum Lädchen um die Ecke
- Krankenhäuser, Sanatorien
- Gastronomieimmobilien
Nicht jede Immobilie lässt sich sofort eindeutig zuordnen. Denken Sie zum Beispiel an Seniorenheime, in denen der Übergang zwischen Wohnen und Pflege sehr fließend ist.
Das Bewertungsgesetz stellt auf eine 80/20-Regel ab und definiert Geschäftsgrundstücke als „Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen…“
Warum der Begriff „Gewerbe“ für die Gewerbeimmobilie eigentlich falsch ist.
Tatsächlich kann der Begriff „gewerblich“ zu Missverständnissen führen. Häufig wird er benutzt, um auf „gewerbliche Zwecke“ zur Definition der Gewerbeimmobilie abzustellen. Das ist aber aus folgenden Gründen oft falsch:
- In der Sphäre der Steuern wird von gewerblicher Nutzung gesprochen, wenn Einkünfte aus Gewerbebetrieb vorliegen. Das ist zum Beispiel auch dann der Fall, wenn ein Unternehmen in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft (also einer GmbH oder AG) Wohnungen vermietet. Trotzdem bleiben Wohnungen Wohnimmobilien – auch wenn der Eigentümer gewerbliche Zwecke verfolgt.
- Sie können sogar als privater Eigentümer von Wohnungen, die Sie ausschließlich selber bewohnen, „gewerblich“ werden. Hierfür haben die Finanzbehörden die berühmte 3-in5-Jahren-Faustformel ersonnen: Verkaufen Sie innerhalb von 5 Jahren 3 Immobilien, gilt das als Indiz für Ihre Gewerblichkeit.
- Auf der anderen Seite gibt es jede Menge Freiberufler, gemeinnützige Organisationen oder öffentliche Verwaltungen, die kein Gewerbe ausüben, sehr wohl aber Gewerbeimmobilien wie Büros, Werkstätten oder Ateliers für ihre Arbeit nutzen.
Das mögen Petitessen sein, die aber in der Praxis durchaus Verwirrung stiften können, wenn von Gewerbeobjekt, gewerblicher Nutzung oder gewerblichen Zwecken die Rede ist und der Kontext nicht klar ist.
Synonyme und alternative Definitionen
Neben dem Begriff der Gewerbeimmobilie existieren andere Begriffe, die mehr oder weniger synonym gebraucht werden. Wir haben eben schon das im Bewertungsgesetz verankerte Geschäftsgrundstück erwähnt.
Die Gutachterausschüsse sprechen von Wirtschaftstimmobilien und bezeichnen damit bebaute Grundstücke, die als Produktionsfaktor für Produkte oder Dienstleistungen dienen.
Nach dieser Definition werden Flächen, die der Agrar-, Forst- oder Fischwirtschaft dienen sowie Bauland ausgeschlossen, da hier (im Wesentlichen) der Boden die Hauptrolle spielt.
Oft wird auch von Firmenimmobilien, Betriebsimmobilien oder Unternehmensimmobilien gesprochen, um die Immobilie als Teil der Wertschöpfungskette eines Unternehmens zu charakterisieren, was auch für uns ein entscheidendes Abgrenzungsmerkmal ist.
Salopp ausgedrückt, erfüllt die Immobilie hier den gleichen Zweck wie ein Hammer, ein Gabelstabler oder eine 5-Achsen-Fräsmaschine, und zwar als Werkzeug, um produzieren zu können.
Verschiedene Arten von Gewerbeimmobilien
Die einzelnen Objektarten unter den Gewerbeimmobilien unterscheiden sich fundamental. Daher ist es für uns als Gutachter – wie für viele andere Akteure am Markt – wichtig, die Liegenschaften weiter sinnvoll einzuordnen.
So werden etwa in den Marktreports der großen Makler Industrie- und Logistikimmobilien zusammengefasst. Das macht insofern Sinn, da am ehesten solche Unternehmensimmobilien gehandelt und neu entwickelt werden, die sich breit nutzen lassen – also zum Beispiel Hallenkonstruktionen, die sowohl für die Fertigung als auch für die Logistik geeignet sind.
Hierbei geht es um die sogenannte Drittverwendungsfähigkeit, womit die Möglichkeit bezeichnet wird, dass die Immobilie – mit geringem Investitionsaufwand – durch einen Dritten nachgenutzt werden kann. Die Drittverwendungsfähigkeit spielt in unserer Bewertungspraxis eine große Rolle.
Die Initiative Unternehmensimmobilien unterteilt wie folgt:
Produktionsimmobilien
einzelnen Hallenobjekte, die prinzipiell geeignet für vielfältige Arten der Fertigung sind, aber auch für Lagerung, Service, Forschung und Handel geeignet
Lagerimmobilien
Bestandsobjekte mit vorwiegend einfachen Lagermöglichkeiten, exklusive moderner Logistikflächen ab 10.000 qm Fläche
Gewerbeparks
gezielt für die Vermietung erstellte Gebäudeensembles, häufig mit zentralem Management und gemeinsamer Infrastruktur
Transformationsimmobilien
sind meist umgenutzte und revitalisierte Gewerbeliegenschaften, in der Regel ehemalige Produktionsanlagen oder Industrieareale mit Nachverdichtungspotenzial
Insbesondere also die Abgrenzung zu Lager und Logistikimmobilien ist knifflig und wird von den Akteuren unterschiedlich gehandhabt – je nach Fokus.
Für uns als Immobiliensachverständige hat sich folgende Vorgehensweise bewährt:
Um Gewerbeimmobilien zu bewerten, ist ein tiefes Verständnis des jeweiligen Business hinter der Immobilie bzw. dem Immobilieneigentümer entscheidend. Da diese und die dementsprechende Nutzung sehr verschieden und spezifisch sind, ordnen wir nach Geschäftsmodellen ein.
Die folgenden Beispiele finden Sie so auch auf unserer Wagner & Partner Internetseite:
- Autohausimmobilien
- Parkhausimmobilien
- Gastronomieimmobilien
- Büroimmobilien
- Lager und Logistikimmobilien
- Einzelhandelsimmobilien
- Pflegeimmobilien
- Industrieimmobilien
Industrie-immobilien
In unserer Bewertungspraxis legen wir den Begriff der Industrieimmobilie eng aus und verstehen darunter Immobilien, die der Fertigung, Fabrikation und Produktion dienen.
Diese Immobilien weisen spannende Besonderheiten bei der Bewertung auf. Wir zeigen, welche.
Der Markt für Industrieimmobilien
Trotz des beeindruckenden Marktwertes von wahrscheinlich mehr als 1 Billion Euro in Deutschland aller Industrie- und Gewerbeimmobilien werden Industrieimmobilien kaum gehandelt. Das liegt vor allem daran, dass die meisten Objekte als Unternehmensimmobilie selbst genutzt werden. Schätzungen gehen von mehr als 90% Eigennutzer aus. Manche dieser Gebäude sind so speziell und auf die Bedürfnisse der Eigentümer zugeschnitten, dass sie für Dritte kaum verwendbar sind. Diese Gebäude werden deshalb auch kaum gehandelt.
Der weitaus größere Teil sind reguläre Hallenbauwerke, die von klein- bis mittelständischen Unternehmen genutzt werden. Diese sind zwar prinzipiell gut handelbar, kommen jedoch aufgrund der hohen Eigennutzerquote ebenfalls nicht auf den Markt.
Auch Neubauten werden meist von den Unternehmen für den langjährigen Eigenbedarf entwickelt und gebaut.
Die nachstehenden Zahlen zum Umsatz in 2020 zeigen das deutlich:
Immobilienumsatz in Mrd. Euro in Deutschland im Jahr 2020, Quelle: Immobilienmarktbericht Deutschland 2021 der Gutachterausschüsse
Werfen wir einen Blick auf die Zahlen der Initiative Unternehmensimmobilie, so fallen diese noch erheblich niedriger aus. So wird für das Jahr 2020 ein gesamter Umsatz von Unternehmensimmobilien von 2,15 Mrd. Euro angezeigt. Das hier noch deutlich enger gefasste Segment der Produktionsimmobilien wird mit keiner halben Milliarde Umsatzvolumen angegeben.
Was uns zeigt, wie extrem unterschiedlich sich Gewerbe- und Industrieimmobilien auffassen lassen.
Wann bewerten wir Industrieimmobilien?
Es ist interessant, dass wir trotzdem zunehmend beauftragt werden Industrieimmobilien zu bewerten. Woran liegt das?
Wir beobachten eine wachsende Dynamik in vier Bereichen:
- Bilanzielle Erfordernisse, zum Beispiel aufgrund von Umstrukturierungen oder internen Transaktionen
- Kauf- und Verkauf ganzer Unternehmen bzw. von Unternehmensteilen
- Finanzierungen durch Bankkredite
- Sale-and-Lease-Back-Maßnahmen
Wahl des Bewertungsverfahrens bei der Bewertung von Industrieimmobilien
Wahl des Bewertungs-verfahrens bei der Bewertung von Industrieimmobilien
Auch diese Frage ist nicht trivial zu beantworten: Gewerbe, Wirtschaft, Industrie, Produktion, Unternehmen – alle diese Begriffe sind mit der Erwirtschaftung von Erträgen assoziiert so dass es sicherlich naheliegend wäre, das Ertragswertverfahren anzuwenden. Dieses eignet sich jedoch nur dann, wenn eine gewisse Vermietbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit gegeben sind.
Viele Industrieimmobilien sind selbstgenutzt. Das bedeutet zumeist, dass bei einer Bewertung technische Aspekte und Errichtungskosten im Vordergrund stehen. Hier wird der Sachverständige eher das Sachwertverfahren anwenden.
Im individuellen Einzelfall fehlen jedoch regelmäßig geeignete Vergleichsdaten wie zum Beispiel Mietansätze, Bewirtschaftungskosten oder Herstellungskosten, so dass für die Wertermittlung insbesondere von Industrieimmobilien besondere Sachkunde gefragt ist.
Abgrenzung zu Mobilien und Betriebseinrichtung
Eine weitere Herausforderung bei der Bewertung von Industrieobjekten ist die Abgrenzung des zu bewertenden Objektes zum Inventar.
Welche Maschinenfundamente, welche technischen Produktionsanlagen und Gebäudeelemente als Gebäudebestandteil oder als Betriebseinrichtung gilt, hat aber erhebliche steuerliche, bilanzielle und versicherungstechnische Konsequenzen.
Das heißt, ohne korrekte Abgrenzung bekommen Sie keinen korrekten Verkehrswert.
In deutschen Gesetzestexten und Normen finden sich lediglich Indizien, zum Beispiel in der Sachenlehre (§ 97 ff.) des BGB, in den Baunormen der DIN 276, in der Einkommensteuer-Richtlinie, in den Länder-Erlassen der Finanzbehörden oder im Versicherungsrecht. Und je nach Verwendungszweck können diese auch noch voneinander abweichen.
Über die versicherungstechnischen Abgrenzung hat unser Partner Merker Industriebewertungen einen lesenswerten Artikel in der ASS Compact veröffentlicht.
Und wenn die Frage der Abgrenzung sauber beantwortet ist, bleibt die konkrete Bewertung der zum Gebäude gehörenden Betriebsvorrichtungen eine Herausforderung. Hier mangelt es regelmäßig an Standardquellen, etwa für die Herstellungskosten.
Wir lösen das Problem, indem wir solche Gutachten bei Bedarf gemeinsam mit Experten für die Bewertung von Maschinen und technischen Anlagen von unserem Partnerbüro Merker Industriebewertungen erstellen.
Weitere Herausforderungen bei der Bewertung von Industrieobjekten
Der Sachverständige darf mit weiteren Schwierigkeiten und Herausforderungen umgehen, wenn er Industrieimmobilien korrekt berechnen möchte. Beispielhaft und keinesfalls abschließend sind zu nennen:
- Kontermination und Altlasten
- Denkmalschutz
- Abweichungen zwischen Sachwert und Ertragswert
- Ermittlung der Herstellungskosten
Unser Fazit
Gewerbeimmobilien umfassen eine Vielzahl unterschiedlichster Objektarten, die zu Bewertungszwecken auf gar keinen Fall „in einen Topf“ gehören. Industrieimmobilien haben zum Beispiel die Besonderheit, dass sie oftmals von den Unternehmen ausschließlich selbst genutzt werden. Sie können hoch speziell sein und werden daher kaum gehandelt. Die Bewertungsanlässe sind dann eher interner Natur – wie Finanzierungswünsche oder für die Bilanz.
Dementsprechend muss der Gutachter für die Bewertung von Gewerbe- und Industrieimmobilien besondere Expertise – auch über die eigentliche Immobilie hinaus -mitbringen.
Wenn Sie jemand brauchen, der eine Gewerbeimmobilie bewerten kann, so sprechen Sie uns an.
Kontakt
Klaus Wagner, Telefon +49 40 2271 6752
