Verkehrswertgutachten

Verkehrswert-gutachten

10. Januar 2022

Immobilienkäufe und -verkäufe, Unternehmenstransaktionen, Erbschaften, für die Bilanz, vor Gericht - nichts wird so häufig bei uns beauftragt, wie das Verkehrswertgutachten. Warum das so ist und wie man den Verkehrswert eines Schlosses ermittelt, das erfahren Sie hier.

Inhalt

Wie bewertet man ein Schloss? Verkehrswertgutachten für Spezialimmobilien

Der Verkehrswert und seine Definitionen

Die Intention, Verkehrswertgutachten zu erstellen, ist in etwa die eines neutralen Dritten: Es soll den Wert einer Sache (in unserem Fall also einer Immobilie oder eines Grundstückes) widerspiegeln, den diese beim Verkauf auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Bedingungen erzielen würde. Dabei dürfen persönliche Verhältnisse keine Rolle spielen.

Also: Die Tatsache, dass viele Menschen gern am Wasser wohnen darf das Verkehrswertgutachten (mithin den Verkehrswert) eines Hauses in Hamburg an der Alster positiv beeinflussen – nicht hingegen der Umstand, dass der Nachbar glatt alles zahlen würde, um endlich auch dieses Grundstück zu besitzen.

Diese Auffassung über den Charakter des Verkehrswertes spiegelt sich in den gängigen gesetzlichen Definitionen wider. Da wären:

§ 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

§ 9 Abs. 2 BewG: Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.

Deutlich wird, dass die Begriffe Verkehrswert, Marktwert und gemeiner Wert im Grunde genommen Synonyme sind. Während das Bewertungsgesetz aus der Steuer-Sphäre stammt, regelt das Baugesetzbuch das Bauen (genauer gesagt das Bauplanungsrecht).

Im Englischen kennen wir hierfür den Begriff des Market Values. Und um das Thema kurz abzurunden: Auch der Fair Value und der beizulegende Zeitwert folgen dieser Logik:

§ 255 Abs. 4 HGB: „Der beizulegende Zeitwert entspricht dem Marktpreis. Soweit kein aktiver Markt besteht, anhand dessen sich der Marktpreis ermitteln lässt, ist der beizulegende Zeitwert mit Hilfe allgemein anerkannter Bewertungsmethoden zu bestimmen.“ Die Definition entspricht im wesentlichen dem Fair-Value-Konzept der IFRS. Wie Sie anhand der zitierten Paragrafen unschwer erkennen können, stammen diese Begriffe aus dem Rechnungswesen.

Beenden wir an dieser Stelle unseren Ausflug in andere Rechtsgebiete, denn bei der Immobilienbewertung geht’s um Verkehrswerte, welche entweder mittels

  • des Vergleichswertverfahrens
  • des Ertragswertfahrens
  • des Sachwertverfahrens

zu ermitteln sind (§ 8 ImmoWertV).

Darauf kommen wir später zurück, denn zunächst möchten wir die Frage beantworten, zu welche Zwecken Verkehrswerte von Immobilien gebraucht werden.

Sieben Anlässe für ein Verkehrswert-gutachten

Sieben Anlässe für ein Verkehrswertgutachten

1. Transaktionen

Dazu zählen in erster Linie Käufe und Verkäufe. Und zwar nicht nur von einzelnen Immobilien, sondern auch von Unternehmen bzw. Unternehmensteilen, wenn diese über Immobilien verfügen.

Bedeutung haben dabei die sogenannten Kaufpreisaufteilungsgutachten. Das sind Verkehrswertgutachten, die den jeweils auf Grundstück und Gebäude entfallenden Anteil des Kaufpreises korrekt ausweisen – z. B. für die Bilanz und für die Gebäude-Afa.

Eine pauschale Aufteilung durch das Finanzamt braucht nicht akzeptiert zu werden. 

Da Immobilien oftmals erhebliche Vermögenswerte darstellen, liegt es nahe, mittels Verkehrswertgutachten die eigenen und die fremden Kaufpreisvorstellungen zu verifizieren.

Aber Achtung! Natürlich ist der Verkehrswert nicht automatisch der Preis!

Der Preis ist das Resultat einer Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer. Und hier spielen die persönlichen Verhältnisse der Beteiligten – anders als beim Verkehrswert – sehr wohl eine Rolle.

Denken Sie zum Beispiel an ein Unternehmen, dass die Chance hat, das Nachbargrundstück zu erwerben und dort das zweite, unbedingt benötigte Lager zu errichten. Es wird bereit sein, einen höheren Preis als andere Interessenten und als den Verkehrswert zu akzeptieren.

2. Steuerzahlungen

Genauer gesagt geht es um die Steuerbemessungsgrundlage.

Große Bedeutung hat der Verkehrswert für die Ermittlung der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer

Wird Immobilienvermögen vererbt oder verschenkt, ist dieses grundsätzlich erbschaftssteuerpflichtig. Die Höhe der Steuer hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab – das heißt, der Verkehrswert beeinflusst unmittelbar in die Steuerbemessungsgrundlage.

Das Finanzamt bewertet die Immobilien dafür sehr pauschal und kann daher kaum alle wertrelevanten Umstände berücksichtigen.

Aus diesem Grund besteht für Steuerschuldner gemäß §198 Bewertungsgesetz die Möglichkeit, einen eventuell niedrigeren Wert mit einem Verkehrswertgutachten nachzuweisen (das ist die sogenannte „Öffnungsklausel„).

Häufig werden wir gebeten, Verkehrswerte von Immobilien zu ermitteln, die innerhalb eines Konzerns oder einer Unternehmensgruppe von einer Gesellschaft in eine andere transferiert werden.

Hintergrund ist, dass bei internen Transaktionen die externe Partei fehlt, die durch ihre Kaufpreiszahlung den Wert der Immobilien verifiziert. Diese Aufgabe übernimmt dann das Verkehrswertgutachten eines neutralen und unabhängigen Sachverständigen.  Wer sich dafür interessiert? Insbesondere das Finanzamt!

Ausführliche Informationen zum Thema haben wir Ihnen unter „Steuerliche Bewertungen“ zusammengestellt.

3. Finanzierungen

Für den klassischen Bankkredit, der mit einer Immobilie abgesichert wird, beauftragen Banken Beleihungswertgutachten.

Beleihungswertgutachten basieren ebenfalls auf Verkehrswerten. Jedoch wird bei der Bestimmung des Beleihungswertes auf den langfristigen Wert der Immobilie abgestellt. Das heißt, aktuelle Markttrends sind außen vor zu lassen.

Auf unserer Seite  „Beleihungswertgutachten“ finden Sie mehr zum Thema.

Eine weitere wichtige Finanzierungsquelle – insbesondere für Unternehmen – ist Sale-und Lease-back. Grundlage des „Sale“ ist der Verkehrswert der Immobilie, so dass für Sale-und-Lease-back regelmäßig Verkehrswertgutachten benötigt werden.

4. Sachgründungen

Bei der Aufstellung einer Eröffnungsbilanz eines neu zu gründenden Unternehmens, in welches Immobilien eingebracht werden sollen – also bei einer Sachgründung –  stellt sich die Frage, wie diese bewertet werden. Die Antwort lautet: mit dem Verkehrswert, der im Zweifel vom Sachverständigen festzustellen ist.

5. Anteilswerte

Für unser Büro ist der wichtigste Anwendungsfall die Bewertung des Immobilienbestandes für Immobilien-KVGs („Immobilienfonds“). Diese sind gesetzlich verpflichtet, ihren Immobilienbestand einmal jährlich zu bewerten und die Wertentwicklung ihrer Anteile auszuweisen.
 
Der Immobiliensachverständige muss der Bafin angezeigt werden. Da wir seit vielen Jahren für KVGs arbeiten, haben wir den initialen – sehr aufwändigen – Prozess bereits durchlaufen. D.h., wenn weitere KVGs uns beauftragen, ist die Bafin-Anzeige nur noch Formsache. 
Ein zweiter Anwendungsfall ist die Bewertung von Gesellschaftsanteilen (zum Beispiel bei Umstrukturierungen, bei Auseinandersetzungen, bei Aufnahme neuer Gesellschafter, bei Finanzierungsrunden usw. usf.) und zwar üblicherweise dann, wenn Immobilien wesentliche Vermögensteile darstellen.

6. Projektentwicklungen

Die Herausforderung  ist, ein Grundstück auf Basis einer künftigen Nutzung zu bewerten, die es dort so noch gar nicht gibt. 

Projektentwicklung findet auf der „Grünen Wiese“ statt oder auf Grundstücken, die im Zuge einer Entwicklung künftig ganz anders genutzt werden. Ein schönes Beispiel ist die Elbphilharmonie in Hamburg: Wo einst Kaffe und Kakao gelagert wurden, gibt es heute ein Hotel und einen Konzertsaal.

Auf Grundlage des Nutzungskonzeptes wird der Preis eines Grundstückes als sogenannter Residualwert ermittelt: Vom fiktiven Gesamtverkehrswert werden die Bau-, Vermarktungs- und Entwicklungskosten abgezogen. Der verbleibende Betrag (das Residuum) ergibt dann den „tragbaren“ Preis des Grundstücks.

Projektentwickler benötigen diesen, um zum Beispiel Investoren zu gewinnen oder für die Bewertung von Anteilen an Grundstücksentwicklungen.

Insbesondere die Entwicklung von Konversionsflächen zu bewerten, ist für uns immer wieder eine spannende und herausfordernde Aufgabe, der wir uns gern stellen. Erfahren Sie mehr über die Bewertung von Konversionsflächen.

7. Enteignungen

Verkehrswerte werden ebenfalls benötigt, wenn Grundstücke enteignet werden, etwa um städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen oder Infrastrukturprojekte – Brücken, Autobahnen, neue Wohnquartiere, Flughafenlandebahnen – durchzuführen.

Der Gesetzgeber bestimmt, dass Enteignungen zwar möglich aber natürlich zu entschädigen sind. Basis der  Entschädigung ist gem. § 95 BauGB der Verkehrswert der betroffenen Grundstücke.

Unsere Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Vielmehr wollten wir zeigen, welches die typischen Zwecke sind, für die unsere Kunden Verkehrswertgutachten bei uns beauftragen und wie unterschiedlich die Anlässe dafür sind.

Drei Verfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln

Wie bereits erwähnt, bestimmt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im Wesentliche drei Verfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, und zwar das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Wir skizzieren die Verfahren und ihre wichtigsten Anwendungsfälle hier kurz:

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird üblicherweise bei der Bewertung von selbstgenutztem Eigentum angewendet.

Vereinfacht gesagt, bestimmt der Sachverständige die Kosten des Gebäudes, die anfallen würden, würde man das Ganze neu errichten. Dann wird die altersbedingte Abnutzung abgezogen und der Wert von Grund und Boden dazu gerechnet.

Ertragswertverfahren

Steht bei der zu bewertenden Immobilie der Ertrag, den sie erwirtschaftet, im Vordergrund (und nicht die Eigennutzung), so wird das Ertragswertverfahren angewendet. Das betrifft, die meisten Immobilien, die unser Büro bewertet, wie etwa PflegeheimeBürogebäudeParkhäuser oder Lagerflächen.

Für die Wertermittlung werden die zukünftigen Erträge prognostiziert und auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Der Ertragswert ist also ein Barwert.

Vergleichswertverfahren

Nach diesem Verfahren wird der Verkehrswert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von vergleichbaren Grundstücken abgeleitet. Daher ist natürlich nur geeignet, wenn es eine hinreichende Menge an Vergleichsobjekten gibt – wie zum Beispiel bei Wohnungen oder in Reihenhaussiedlungen.

Auch eine Kombination der Methoden ist – je nach Aufgabenstellung und je nach Immobilie – üblich, etwa um die ermittelten Werte abzusichern und zu plausibilisieren.

Nach diesem – zugegebener Maßen – recht schnellem Ritt durch die komplexe Thematik der Bewertungsmethoden wollen wir uns abschließend einem praktischen Beispiel in Sachen Verkehrswertgutachten widmen und fragen:

Wie bewertet man ein Schloss?

Als Experten für die Bewertung von Spezialimmobilien haben wir uns eine Spezialität herausgesucht. Am Beispiel eines Schlosses möchten wir Ihnen zeigen, welche unterschiedlichen Aspekte bei der Ermittlung von Verkehrswerten eine Rolle spielen und wie schwierig bereits die Wahl der richtigen Methode sein kann.

Wann ist ein Schloss ein Schloss?

Oder anders gefragt: Woraus resultieren die besonderen Herausforderungen für den Immobiliengutachter bei der Bewertung eines Schlosses im Vergleich zu „gewöhnlichen“ Wohnhäusern?

Da wären zunächst Alter und Historie zu nennen. 

Während bei einem normalen Einfamilienhaus von heute eine Lebensdauer von 60 bis 100 Jahren zugrunde gelegt wird, ist das älteste Schloss Deutschlands, die Albrechtsburg in Meissen, 550 Jahre alt. Der Umbau zum Schloss erfolgte im Jahr 1471 – und zwar aus der bereits 500 Jahre zuvor errichteten Festung.

Daran sehen wir, dass bei solchen Objekten bereits die Frage nach der Restnutzungsdauer alles andere als trivial sein kann.

Hinzu kommt, das die – lange und meist wechselvolle – Geschichte eines solchen Gebäudes und das damit verbundene Renommé großen Einfluss auf den Wert haben kann. Häufig prägt ein Schloss und seine Geschichte eine gesamte Region sowohl optisch als auch emotional (wenn Sie jetzt auch spontan an Schloss Schwanenstein denken, wissen Sie, was gemeint ist).

Auch die besondere Architektur, der besondere Charakter der Innenräume (Ballsäle, Wirtschaftstrakte, reine Repräsentationsräume) die parkähnliche Größe und Gestaltung des Grundstücks sind typisch. 

Jedes Schloss ist ein Unikat.

Was sind schloss-spezifische Herausforderungen bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens?

Denkmalschutz und Öffentlichkeit reden mit

Aufgrund der tiefen historischen und landschaftlichen Verankerung können Schlossherr und -herrin oft nicht frei über ihr Eigentum verfügen. Als erstes meldet sich vermutlich das Denkmalschutzamt. Bei allen Instandhaltungsmaßnahmen, Sanierungsvorhaben, Nutzungsänderungen etc. hat das Denkmalschutzamt ein Mitspracherecht (sofern das Gebäude unter Denkmalschutz steht – was in der Regel der Fall ist). Das bedeutet, dass nicht nur mit erheblichen Zusatzkosten beim Unterhalt zu rechnen ist, sondern auch viel Zeit für die Umsetzung und Planung benötigt wird. Auf der anderen Seite kann sogenannte Denkmal-AfA angesetzt werden. Bei der Verkehrswertermittlung muss ein Sachverständiger den zusätzlichen Aufwand quantifizieren und die wertbeeinflussenden Effekte abschätzen.

Im Übrigen kann nicht nur das Gebäude unter Denkmalschutz stehen, sondern auch der Grund und Boden (als sogenanntes ärchologisches Denkmal oder Bodendenkmal). Oder der Boden gehört zum Umgebungsschutz der baulichen Anlagen. Das kann zur Folge haben, dass eine Nutzungsänderung nicht möglich ist oder eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung ausscheidet. Solche Nutzungseinschränkungen können erheblich wertmindernd sein und sind bei der Analyse der Nutzungsmöglichkeiten unbedingt zu berücksichtigen.

Der identitätsstiftende Charakter vieler Schlossanlagen ruft aber häufig nicht nur den Denkmalschutz auf den Plan, sondern auch die interessierte Öffentlichkeit. Die lokale Politik und die Menschen der Region haben oft ein großes Interesse an der beabsichtigten Nutzung. Hieraus können sich sowohl negative Effekte ergeben (Verzögerungen, schlechte PR) als auch positive (gute PR, Identifikation, beschleunigte Verfahren).

Nutzungsmöglichkeiten

Dass der Nutzung bzw. den Nutzungsmöglichkeiten einer solchen Anlage eine besondere Bedeutung zukommt, ist bereits an einigen Stellen deutlich geworden.

Nur selten werden heute noch Schlösser zu reinen Wohn- und Repräsentationszwecken erworben. Vielmehr gibt es eine große Zahl unterschiedlicher „moderner“ Nutzungsmöglichkeiten, wie etwa als

  • Hotel und/oder Restaurant
  • Tagungs- und Seminarzentrum
  • Museum oder Galerie
  • Internat (Müssen Sie jetzt auch an Harry Potter denken?)
  • Sanatorium, Klinik bzw. Rehabilitationseinrichtung
  • Firmensitz und/oder firmeneigenes Schulungszentrum

Selbst die öffentliche Hand hat schon Verwaltungssitze und sogar Kasernen in Schlössern untergebracht.

Prinzipiell ist es positiv, eine Vielzahl verschiedener Nutzungsmöglichkeiten zu haben.

Aufgrund der Einzigartigkeit jedes Objektes sind pauschale Aussagen (à la „Hotel geht immer“) jedoch nicht möglich.

Für den Sachverständigen bedeutet das, bei der Bestimmung eines Verkehrswertes nicht (nur) auf die aktuelle Nutzung oder die vom Käufer geplante Nutzung zu schauen, sondern vielmehr alle möglichen Nutzungsarten zu analysieren. Dem Verkehrswert ist dann üblicherweise die wahrscheinlichste Nutzung zugrunde zu legen.

Wesentlicher Bestandteil des Verkehrswertgutachten ist somit eine „Highest an Best Use“ – Analyse.

Objektqualität, Ausstattung, Unterhaltskosten

Das hohe Alter der Objekte bringt spezifische Herausforderungen mit sich, die es zu beurteilen gilt:

  •   Wie ist die Bausubstanz und inwiefern lässt sich diese überhaupt einschätzen? Oft kämpfen solche alten Gebäude z. B. mit Statikproblemen oder Feuchtigkeit.
  • Wie lassen sich die alten Grundrisse in moderne Nutzungen integrieren? Denken z. B. Sie an fünf Meter hohe Decken und an den Energiebedarf für die Heizung. 

Letztendlich münden solche Überlegungen immer in die Frage, ob sowohl eine Sanierung und als auch der laufende Unterhalt wirtschaftlich darstellbar ist und wie diese Aufwendungen den Marktwert beeinflussen.

Hier haben wir den Grund, warum viele prachtvolle Schlossanlagen in der Vergangenheit für eine symbolische „Mark“ oder einen symbolischen „Euro“ den Besitzer wechselten. 

 

Mit welchem Verfahren ermittelt man den Verkehrswert eines Schlosses?

Abschließend wollen wir uns noch kurz überlegen, welches der drei vorgestellten Bewertungsverfahren uns unserem Ziel, ein Verkehrswertgutachten zu erhalten, näherbringt.

Die Anwendung des Verleichswertverfahrens dürfte am wenigsten geeignet sein, denn es wird kaum gelingen, Kaufpreise von Grundstücken zu finden, die dem zu bewertenden Grundstück hinreichend ähnlich sind. Wir erinnern uns: Alles Unikate.

Im Übrigen ist aus gleichem Grund bereits die Ermittlung des Bodenwertes schwer, denn die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse sind ja auch eine Art Vergleichswert.

Als Lösung für die Bodenwerte ist daher eine Art gedanklicher Parzellierung vorzunehmen (also in Bauland für die Gebäude nebst unmittelbaren Umgebungsflächen, in Parkflächen, in Waldflächen etc.) und diese separat zu betrachten.

Sofern eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung (also eine, die tatsächlich Erträge generiert) möglich ist, kann das Ertragswertverfahren angewendet werden.

Falls nicht, macht die Anwendung des Sachwertverfahrens jedoch auch nicht weniger Kopfschmerzen. Das wird spätestens in dem Moment klar, wenn Sie sich über die Herstellungskosten Gedanken machen, da die üblichen Klassifizierungen der Normalherstellungskosten nicht anwendbar sind.

Nicht desto trotz wird man – mangels besserer Alternativen –  das Sachwertverfahren anwenden und die entscheidenden Parameter wie z. B. Herstellungskosten und Marktanpassungsfaktoren akribisch herleiten, begründen und plausibilisieren. Dabei kann auch eine Kombination der Verfahren sinnvoll sein.

Letztendlich wird der Sachverständige (und sein Auftraggeber) nicht umhin kommen, zu akzeptieren, dass ein Marktwert bzw. ein Verkehrswert eines solch spezifischen Objektes, wie ein Schloss es ist, eher solide Orientierung als absolute Wahrheit ist.

Falls Sie einmal vor der Frage nach dem Verkehrswert eines Schlosses (oder einer anderen Immobilie) stehen, so kontaktieren Sie uns, denn bei dieser Herausforderung  stehen wir Ihnen sehr gern zur Seite.

Kontakt

Klaus Wagner, Telefon +49 40 2271 6752

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