Bewertung von Pflegeimmobilien

Vollstationäre Pflegeheime sind Spezialimmobilien, die nicht nur durch Objektstruktur, Marktnachfrage und allgemeinen Wettbewerb zu definieren sind, sondern insbesondere durch den Betreiber der Einrichtung und seine Servicekategorie und -qualität (Betreiber-Immobilie). Je größer die Bedeutung des Pflege- und Betreuungsaspektes der Einrichtung ist und dabei den reinen Wohnnutzen übertrifft, umso mehr bedingt die Leistung des Betreibers den wirtschaftlichen Erfolg der Immobilie bzw. den Ertrag aus dieser.

Angesichts der demografischen Entwicklung in Deutschland, die von einer zunehmenden Überalterung und einer gestiegenen Lebenserwartung geprägt ist, wächst der Bedarf an seniorengerechten Wohnformen und Pflegeangeboten stetig. Im Jahr 1960 waren lediglich 2 % der Bevölkerung über 80 Jahre alt, während Prognosen zeigen, dass dieser Anteil in den nächsten vier Jahrzehnten auf 10 % ansteigen könnte. Parallel zur Überalterung der Gesellschaft nimmt auch die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland signifikant zu. Seit 1999 hat sich ihre Anzahl mehr als verdoppelt und wird voraussichtlich, insbesondere bei den Hochaltrigen, weiter stark ansteigen. Schätzungen gehen davon aus, dass bis 2060 fast sieben Millionen Menschen in Deutschland pflegebedürftig sein werden.

Die Nachfrage nach Pflegeimmobilien blieb trotz der wirtschaftlichen Spannungen der letzten Jahre hoch. Krisenfeste Erträge, Wertsteigerungspotenziale und die in der Pflegebranche üblichen langfristigen Mietverträge minimieren das Investitionsrisiko. Das Pflegesystem in Deutschland steht allerdings bereits seit Jahren vor großen Herausforderungen. Die steigende Zahl der Pflegebedürftigen bei gleichzeitigem Personalmangel und kontinuierlich steigenden Kosten erschweren den Betrieb. Dementsprechend gab es seit Anfang 2023 bis Juli 2024 über 1.000 Insolvenz- und Schließungsfälle. Der Versorgungsengpass wird sich in den nächsten Jahren laut dem Arbeitgeberverband Pflege (AGVP) weiter verschärfen. Nach Hochrechnungen des AGVP werden bis 2040 rd. 17.000 neue Pflegeplätze pro Jahr benötigt, was einen zusätzlichen Bedarf von rd. 250.000 Plätzen bis 2040 bedeutet. Um dies zu erreichen, müssten jedes Jahr 217 neue Pflegeheime entstehen. Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt allerdings einen umgekehrten Trend. Anstatt eines Ausbaus der Pflegeplätze und Einrichtungen werden weiterhin Plätze abgebaut. Im Jahr 2023 wurden beispielsweise rd. 16.000 Plätze abgebaut.

Im Jahr 2024 wurde ein Gesamttransaktionsvolumen im Segment der Gesundheitsimmobilien von rd. € 1,3 Mrd. erzielt. Davon entfielen 70 % (€ 912 Mio.) auf Pflegeimmobilien und 30 % auf (€ 395 Mio.) auf medizinische Versorgungseinrichtungen. Im Vorjahresvergleich stellt dies ein um 30 % höheres Ergebnis dar (2023: rd. € 1 Mrd.). Der Höchstwert der letzten Jahre (2020: rd. € 3,7 Mrd.) wurde dennoch verfehlt. Insgesamt ist für 2025 eine leichte Marktbelebung zu erwarten, welche allerdings durch die mangelnde Angebotslage gehemmt werden könnte.  

Die Spitzenrenditen für Pflegeheime sind zwischen 2012 und 2021 stetig von 7,4 % auf 3,9 % gesunken. Ab 2022 kehrte sich der Trend um, sodass die Spitzenrendite im Jahr 2023 bei 5,1 % lag. 2024 blieb dieser Wert stabil und auch für 2025 ist eine weitere Stabilisierung der Spitzenrendite zu erwarten.